Pregled aktualnih ponudb hiš v okolici Breznice, Žirovnica–Begunje
Članek pokaže, da financiranje hiše ni samo vprašanje kupnine, ampak predvsem vprašanje mesečne obremenitve, ki jo družina realno zmore. Na konkretnem primeru hiše na Breznici avtor razdeli stroške na obrok kredita, obratovalne stroške in neto prihodke iz turistične oddaje ter iz tega izpelje, kolikšen dohodek bi bil potreben za varno odplačevanje. Nato isto logiko uporabi še na več hišah iz okolice in jih primerja z enotno metodiko, ki pokaže, koliko financiranje vsak mesec pritisne na posamezen kvadratni meter bivalne površine. Zaključek je trezen, številke so okvirne, ker niso na voljo vsi podatki, a namen je jasen, da kupec hitro dobi občutek, katera ponudba je glede na njegove zmožnosti realna in katera je že na meji ali preko meje...
Hišo, ki vas pritegne, je smiselno primerjati s podobnimi hišami v istem kraju... ne samo po ceni, ampak tudi po tem, koliko vas bo realno stala vsak mesec. Spodaj pokažemo konkreten primer, kako mi takšne ponudbe preračunamo in postavimo drugo ob drugo, tudi tam, kjer se konkurenčne ponudbe “tiho” potikajo po portalih. Nekaj tega znanja ćelimo prelili še na vašo stran, saj na koncu koncev vi kupujete... hišo.
Na Breznici za 660.000 EUR v odkup ponujamo hišo z 277 m² stanovanjskih površin na zemljišču velikosti 507 m². Hiša je energetsko obnovljena. Skupni strošek elektrike in ogrevanja znaša približno 65 EUR mesečno. Voda in komunala znašata približno 60 EUR mesečno. Dimnikarske storitve znašajo približno 7 EUR mesečno. Zavarovanje hiše znaša približno 25 EUR mesečno. NUSZ znaša približno 15 EUR mesečno. Skupaj navedeni obratovalni stroški znašajo približno 172 EUR mesečno. v prihodnjih letih ni pričakovati investicijskih vlaganj. Hiša ima štiri stanovanjske enote, od katerih se dve uporabljata za turistično oddajo in letno prineseta okoli 27.300 EUR prihodkov. Če od tega odštejemo 35% stroškov za čiščenje, vzdrževanje in energijo, ostane okoli 17.745 EUR neto na leto, kar preračunano pomeni približno 1.479 EUR mesečno.
Torej, če za nakup takšne hiše potrebujete 660.000 EUR, morate po bančnih pravilih zagotoviti najmanj 20 % lastnih sredstev, kar znaša 132.000 EUR. Preostanek v višini 528.000 EUR financirate s kreditom.
Pri izračunu izhajamo iz naslednjih predpostavk:
(1) Financiranje 80 % kredit in 20 % lastna sredstva
(2) Doba odplačevanja 25 let
(3) Obrestna mera na ravni trenutnih tržnih pogojev, naprimer 3,5 %
(4) Največja dovoljena mesečna obremenitev v višini 35 do 40 % neto dohodka gospodinjstva
Pri financiranju v višini 528.000 EUR za dobo 25 let in obrestno mero 3,5 % znaša skupni znesek vseh mesečnih obrokov približno 792.900 EUR. Od tega predstavlja glavnica 528.000 EUR, obresti v celotni dobi odplačevanja pa približno 264.900 EUR. Tak izračun je smiseln le kot orientacija in je v praksi uporaben šele na konkretni osnovi dejanskih bančnih ponudb, ker končni strošek vplivajo obrestna mera, fiksacija, stroški zavarovanj, provizije in pogoji banke. Te podatke navajamo predvsem zaradi popolnosti slike in lažje primerjave ponudb.
Če tako vzamemo kredit 528.000 EUR, dobo 25 let in obrestno mero 3,5 %, je mesečni obrok kredita približno 2.643 EUR.
Če velja pravilo, da skupna mesečna obremenitev ne sme presegati 35 do 40 % neto dohodka gospodinjstva, potem to pomeni okvirno potreben neto dohodek.
Pri 35 % približno 7.552 EUR neto na mesec.
Pri 40 % približno 6.608 EUR neto na mesec.
Če zraven upoštevamo še neto prihodek iz turistične oddaje v višini 1.479 EUR mesečno, potem poenostavljeno manjkajoči del do obroka znaša približno 1.164 EUR mesečno.
Ker pa oddajate apartmaje in s tem ustvarjate reden promet, banke praviloma ta prihodek upoštevajo kot del gospodinjskega dohodka. S tem se zmanjša zahtevan minimalni neto dohodek iz rednih zaposlitev, ki v tem primeru znaša približno 4.700 do 5.650 EUR neto na mesec, kar poenostavljeno pomeni, da bi morala oba starša skupaj ustvarjati ta dohodek oziroma približno 2.350 do 2.830 EUR neto na starša na mesec. Končna presoja je vedno odvisna od banke, strukture prihodkov in dokazljivosti rezultatov turistične oddaje, zato je to treba razumeti kot orientacijski izračun. Na ta način je postavljena logika naše primerjave ponudb v nadaljevanju. Pri izračunu potrebnega dohodka investicijskih vlaganj nismo vključili, čeprav gre za stroške, ki jih bo moral kupec prej ali slej nositi.
Če torej povzamemo za našo ponujeno hišo na Breznici:
- Nakupna cena 660.000 EUR, ni pričakovati investicijskih vlaganj.
- Lastna sredstva 20 % 132.000 EUR.
- Kredit 80 % 528.000 EUR.
- Doba 25 let.
- Obrestna mera 3,5 %.
- Mesečni obrok kredita 2.643 EUR.
- Neto prihodek iz turistične oddaje 1.479 EUR mesečno.
- Manjkajoči del do obroka 1.164 EUR mesečno.
- Obratovalni stroški iz navedenih postavk 172 EUR mesečno, kar v 25 letih pomeni približno 51.600 EUR.
Dohodek, ki ga potrebuje vaša družina: približno 3.340 do 3.817 EUR neto na mesec.
Sedaj pa pridemo (čisto slučajno) na idejo primerjati ponudbe hiš v okolici katere najdemo na portalu nepremicnine.net in vidimo sledeče:
SMOKUČ 685.000 EUR
Nakupna cena 685.000 EUR, ni pričakovati investicijskih vlaganj
Lastna sredstva 20 % 137.000 EUR
Kredit 80 % 548.000 EUR
Doba 25 let
Obrestna mera 3,5 %
Mesečni obrok kredita 2.743 EUR
Neto prihodek iz oddaje 0 EUR mesečno
Manjkajoči del do obroka 2.743 EUR mesečno
Obratovalni stroški ocena 180 EUR mesečno, kar v 25 letih pomeni približno 54.000 EUR
Dohodek, ki ga potrebuje vaša družina: približno 7.308 do 8.351 EUR na mesec
DOSLOVČE 340.000 EUR
Nakupna cena 340.000 EUR, pričakovane investicije ocena 60.000 EUR
Lastna sredstva 20 % 68.000 EUR
Kredit 80 % 272.000 EUR
Doba 25 let
Obrestna mera 3,5 %
Mesečni obrok kredita 1.362 EUR
Neto prihodek iz oddaje 0 EUR mesečno
Manjkajoči del do obroka 1.362 EUR mesečno
Obratovalni stroški ocena 320 EUR mesečno, kar v 25 letih pomeni približno 96.000 EUR
Dohodek, ki ga potrebuje vaša družina: približno 4.205 do 4.806 EUR na mesec
MOSTE ŽIROVNICA 359.000 EUR
Nakupna cena 359.000 EUR, pričakovane investicije ocena 30.000 EUR
Lastna sredstva 20 % 71.800 EUR
Kredit 80 % 287.200 EUR
Doba 25 let
Obrestna mera 3,5 %
Mesečni obrok kredita 1.438 EUR
Neto prihodek iz oddaje 0 EUR mesečno
Manjkajoči del do obroka 1.438 EUR mesečno
Obratovalni stroški ocena 275 EUR mesečno, kar v 25 letih pomeni približno 82.500 EUR
Dohodek, ki ga potrebuje vaša družina: približno 4.283 do 4.894 EUR na mesec
Breznica 2... 205.000 EUR
Nakupna cena 205.000 EUR, pričakovane investicije ocena 15.000 EUR
Lastna sredstva 20 % 41.000 EUR
Kredit 80 % 164.000 EUR
Doba 25 let
Obrestna mera 3,5 %
Mesečni obrok kredita 821 EUR
Neto prihodek iz oddaje 0 EUR mesečno
Manjkajoči del do obroka 821 EUR mesečno
Obratovalni stroški ocena 290 EUR mesečno, kar v 25 letih pomeni približno 87.000 EUR
Dohodek, ki ga potrebuje vaša družina: približno 2.778 do 3.174 EUR na mesec
ŽIROVNICA 2... 350.000 EUR
Nakupna cena 350.000 EUR, pričakovane investicije ocena 70.000 EUR
Lastna sredstva 20 % 70.000 EUR
Kredit 80 % 280.000 EUR
Doba 25 let
Obrestna mera 3,5 %
Mesečni obrok kredita 1.402 EUR
Neto prihodek iz oddaje 0 EUR mesečno
Manjkajoči del do obroka 1.402 EUR mesečno
Obratovalni stroški ocena 480 EUR mesečno, kar v 25 letih pomeni približno 144.000 EUR
Dohodek, ki ga potrebuje vaša družina: približno 4.705 do 5.377 EUR na mesec
ŽIROVNICA 1 680.000 EUR
Nakupna cena 680.000 EUR, pričakovane investicije ocena 30.000 EUR za toplotno črpalko in napeljave
Lastna sredstva 20 % 136.000 EUR
Kredit 80 % 544.000 EUR
Doba 25 let
Obrestna mera 3,5 %
Mesečni obrok kredita 2.723 EUR
Neto prihodek iz oddaje 0 EUR mesečno
Manjkajoči del do obroka 2.723 EUR mesečno
Obratovalni stroški ocena 260 EUR mesečno, kar v 25 letih pomeni približno 78.000 EUR
Dohodek, ki ga potrebuje vaša družina: približno 7.458 do 8.523 EUR na mesec
Sedaj sledi primerjava vseh ponudb. Za očitno razliko predlagamo eno metriko, ki jo lahko za vse hiše vodimo enako. Najprej primerjamo kupnino na m², da vidimo razliko med dragim m² in ugodnim m². Mesečno obremenitev na m² v EUR na mesec izračunamo kot (mesečni obrok kredita + obratovalni stroški − prihodki) deljeno z neto tlorisno površino. Ta pregled pokaže, koliko financiranje v praksi vsak mesec pritisne na posamezen m² in posledično na vašo denarnico.
Breznica (naša ponudba)
Kupnina na m² 2.383 EUR
Mesečna obremenitev 4,82 EUR na m² na mesec
Smokuč
Kupnina na m² 2.287 EUR
Mesečna obremenitev 9,76 EUR na m² na mesec
Doslovče
Kupnina na m² 2.394 EUR
Mesečna obremenitev 11,85 EUR na m² na mesec
Moste Žirovnica
Kupnina na m² 2.176 EUR
Mesečna obremenitev 10,38 EUR na m² na mesec
Breznica 2
Kupnina na m² 4.184 EUR
Faktor obremenitve 22,67 EUR na m² na mesec
Žirovnica 2
Kupnina na m² 1.618 EUR
Mesečna obremenitev 8,70 EUR na m² na mesec
Žirovnica 1
Kupnina na m² 3.572 EUR
Mesečna obremenitev 15,67 EUR na m² na mesec
Seveda se lahko pri naših izračunih motimo, saj nimamo vseh relevantnih podatkov in smo marsikaj ocenili ter poenostavili. Enako se boste verjetno motili tudi vi, če se boste preračunavanja lotili sami. Cilj našega prispevka je, da vam damo občutek, kateri nepremičnini se lahko glede na vaše osebne dohodke in zmožnosti financiranja realno posvetite, in kateri pač ne.
Želimo vam veliko veselja pri premišljevanju.
Vse pravice pridržane. Kakršna koli uporaba in/ali razmnoževanje brez izrecnega soglasja avtorja nista dovoljena. Kljub skrbnemu urejanju so vse informacije podane brez jamstva. Kakršna koli odgovornost avtorja je izključena. Sklicevanja na osebe v moški ali ženski obliki veljajo tudi za drugi spol.
DEUTSCH
Ein Haus, das Ihr Interesse weckt, sollte sinnvoll mit vergleichbaren Häusern im selben Ort verglichen werden. Dabei zählt nicht nur der Preis, sondern vor allem die Frage, welche monatlichen Kosten tatsächlich auf Sie zukommen. Unten zeige ich ein konkretes Beispiel, wie ich solche Angebote rechne und nebeneinanderstelle, auch dort, wo vergleichbare Immobilien eher unauffällig auf Portalen zu finden sind. Einen Teil dieses Wissens möchte ich bewusst auch an Sie weitergeben, denn letztlich sind Sie es, die die Immobilie kaufen.
In Breznica wird ein Haus zum Kaufpreis von 660.000 EUR angeboten mit 277 m² Wohnfläche auf einem Grundstück von 507 m². Das Haus wurde energetisch saniert. Die monatlichen Kosten für Strom und Heizung liegen bei etwa 65 EUR. Wasser und kommunale Abgaben betragen rund 60 EUR pro Monat. Die Rauchfangkehrerleistungen liegen bei etwa 7 EUR monatlich. Die Gebäudeversicherung beträgt rund 25 EUR pro Monat. Die Grundabgabe liegt bei etwa 15 EUR pro Monat. Die gesamten laufenden Betriebskosten belaufen sich somit auf rund 172 EUR pro Monat. In den kommenden Jahren sind keine Investitionen zu erwarten. Das Haus besteht aus vier Wohneinheiten, von denen zwei touristisch vermietet werden und jährlich rund 27.300 EUR Einnahmen erzielen. Nach Abzug von etwa 35 Prozent für Reinigung, Instandhaltung und Energie verbleiben rund 17.745 EUR netto pro Jahr, was etwa 1.479 EUR netto pro Monat entspricht.
Für den Kauf einer solchen Immobilie sind gemäß banküblicher Vorgaben mindestens 20 Prozent Eigenmittel erforderlich, was 132.000 EUR entspricht. Der verbleibende Betrag von 528.000 EUR wird über einen Kredit finanziert.
Der Berechnung liegen folgende Annahmen zugrunde. Eine Finanzierung mit 80 Prozent Kredit und 20 Prozent Eigenmitteln. Eine Laufzeit von 25 Jahren. Ein Zinssatz entsprechend den aktuellen Marktbedingungen von etwa 3,5 Prozent. Eine maximal zulässige monatliche Belastung von 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens.
Bei einer Kreditsumme von 528.000 EUR mit einer Laufzeit von 25 Jahren und einem Zinssatz von 3,5 Prozent ergibt sich eine Gesamtsumme aller Raten von rund 792.900 EUR. Davon entfallen 528.000 EUR auf die Rückzahlung der Kreditsumme und rund 264.900 EUR auf Zinsen über die gesamte Laufzeit. Diese Berechnung dient ausschließlich der Orientierung, da die tatsächlichen Kosten von Zinssatz, Fixierung, Nebenkosten und bankindividuellen Bedingungen abhängen. Die Angaben erfolgen zur besseren Vergleichbarkeit der Angebote.
Unter diesen Annahmen beträgt die monatliche Kreditrate rund 2.643 EUR.
Bei einer maximalen Belastung von 35 Prozent ergibt sich ein erforderliches Haushaltsnettoeinkommen von etwa 7.552 EUR pro Monat. Bei 40 Prozent liegt dieser Wert bei rund 6.608 EUR pro Monat.
Wird der monatliche Nettoertrag aus der touristischen Vermietung in Höhe von 1.479 EUR berücksichtigt, reduziert sich der fehlende Betrag zur Deckung der Kreditrate auf etwa 1.164 EUR pro Monat.
Da durch die Vermietung laufende Umsätze erzielt werden berücksichtigen Banken diese Einnahmen in der Regel als Teil des Haushaltseinkommens. Dadurch reduziert sich das erforderliche Nettoeinkommen aus regulären Beschäftigungen auf etwa 4.700 bis 5.650 EUR pro Monat. Vereinfacht bedeutet dies, dass beide Elternteile gemeinsam dieses Einkommen erzielen müssen, also etwa 2.350 bis 2.830 EUR netto pro Person. Die endgültige Beurteilung hängt stets von der Bank, der Einkommensstruktur und der Nachweisbarkeit der Vermietungsergebnisse ab. Die Berechnung ist daher als Orientierung zu verstehen. Investitionskosten wurden nicht berücksichtigt, obwohl sie langfristig anfallen können.
Zusammenfassung für das angebotene Haus in Breznica.
- Kaufpreis 660.000 EUR ohne erwartete Investitionen.
- Eigenmittel 20 Prozent 132.000 EUR.
- Kredit 80 Prozent 528.000 EUR.
- Laufzeit 25 Jahre.
- Zinssatz 3,5 Prozent.
- Monatliche Kreditrate 2.643 EUR.
- Nettoeinnahmen aus touristischer Vermietung 1.479 EUR pro Monat.
- Fehlender Betrag zur Kreditrate 1.164 EUR pro Monat.
- Betriebskosten rund 172 EUR pro Monat, was über 25 Jahre etwa 51.600 EUR entspricht.
Erforderliches Haushaltsnettoeinkommen rund 3.340 bis 3.817 EUR pro Monat.
Im nächsten Schritt folgt der Vergleich mit weiteren Häusern aus der Umgebung die auf dem Portal nepremicnine.net zu finden sind. Zur besseren Übersicht wird eine einheitliche Methodik angewendet. Zunächst wird der Kaufpreis pro Quadratmeter verglichen. Anschließend wird die monatliche Belastung pro Quadratmeter berechnet, bestehend aus Kreditrate und Betriebskosten abzüglich der Einnahmen, geteilt durch die Wohnfläche. Diese Betrachtung zeigt, wie stark die Finanzierung jeden Monat auf jeden Quadratmeter und damit auf das Haushaltsbudget wirkt.
Alle Berechnungen basieren auf Annahmen und Vereinfachungen, da nicht alle relevanten Daten verfügbar sind. Gleiches gilt, wenn Sie selbst solche Berechnungen anstellen. Ziel dieses Beitrags ist es, Ihnen ein Gefühl dafür zu geben, welcher Immobilie Sie sich realistisch widmen können und welcher nicht.
Wir wünschen Ihnen viel Freude beim Nachdenken und Vergleichen.
Alle Rechte vorbehalten. Jegliche Verwendung oder Vervielfältigung ohne ausdrückliche Zustimmung des Autors ist nicht gestattet. Trotz sorgfältiger Erstellung erfolgen alle Angaben ohne Gewähr. Eine Haftung des Autors ist ausgeschlossen. Personenbezeichnungen gelten gleichermaßen für alle Geschlechter.
ENGLISH
When a house catches your interest, it makes sense to compare it with similar houses in the same area. The focus should not be only on the price, but primarily on the real monthly cost you will face. Below, I present a concrete example of how such offers are calculated and placed side by side, including cases where competing properties quietly appear on portals. Part of this knowledge is intentionally shared with you, because in the end, you are the one making the purchase.
In Breznica, a house is offered for sale at a price of 660,000 EUR with 277 m² of living space on a plot of 507 m². The house has been energy renovated. Monthly electricity and heating costs amount to approximately 65 EUR. Water and municipal charges are around 60 EUR per month. Chimney services cost about 7 EUR per month. Property insurance is approximately 25 EUR per month. Property tax amounts to roughly 15 EUR per month. Total operating costs therefore reach about 172 EUR per month. No investment expenses are expected in the coming years. The house consists of four residential units, two of which are rented for tourism and generate around 27,300 EUR in annual revenue. After deducting approximately 35 percent for cleaning, maintenance and energy, the net annual income amounts to about 17,745 EUR, which equals roughly 1,479 EUR net per month.
According to standard banking rules, purchasing such a property requires at least 20 percent equity, which equals 132,000 EUR. The remaining amount of 528,000 EUR is financed through a loan.
The calculation is based on the following assumptions. Financing with 80 percent loan and 20 percent equity. A repayment period of 25 years. An interest rate reflecting current market conditions of approximately 3.5 percent. A maximum allowed monthly burden of 35 to 40 percent of household net income.
With a loan amount of 528,000 EUR over 25 years at an interest rate of 3.5 percent, the total sum of all instalments amounts to approximately 792,900 EUR. Of this amount, 528,000 EUR represents principal repayment and around 264,900 EUR represents interest over the full term. This calculation is for orientation only, as actual costs depend on interest fixation, fees, insurance and individual bank conditions. The figures are provided to enable a clearer comparison of offers.
Under these assumptions, the monthly loan instalment is approximately 2,643 EUR.
At a maximum burden of 35 percent, the required household net income is approximately 7,552 EUR per month. At 40 percent, the required income is around 6,608 EUR per month.
When the monthly net income from tourist rental of 1,479 EUR is taken into account, the remaining amount needed to cover the loan instalment is reduced to approximately 1,164 EUR per month.
Since apartment rentals generate regular turnover banks usually consider this income as part of household earnings. This reduces the required net income from employment to approximately 4,700 to 5,650 EUR per month. Simplified, this means that both parents together would need to earn this amount, or roughly 2,350 to 2,830 EUR net per person. Final approval always depends on the bank, income structure and proof of rental performance. This calculation should therefore be understood as indicative. Investment costs were not included, although they may arise over time.
Summary for the offered house in Breznica.
- Purchase price 660,000 EUR with no expected investments.
- Equity 20 percent 132,000 EUR.
- Loan 80 percent 528,000 EUR.
- Term 25 years.
- Interest rate 3.5 percent.
- Monthly loan instalment 2,643 EUR.
- Net income from tourist rental 1,479 EUR per month.
- Remaining amount to cover instalment 1,164 EUR per month.
- Operating costs approximately 172 EUR per month, equal to about 51,600 EUR over 25 years.
Required household net income approximately 3,340 to 3,817 EUR per month.
The next step is a comparison with other houses in the surrounding area found on the portal nepremicnine.net. A uniform method is applied for clarity. First, the purchase price per square metre is compared. Then the monthly burden per square metre is calculated by adding the loan instalment and operating costs, subtracting income, and dividing the result by the living area. This shows how strongly financing affects each square metre and ultimately the household budget.
All calculations are based on assumptions and simplifications, as not all relevant data is available. The same applies if you perform such calculations on your own. The purpose of this article is to give you a sense of which property realistically fits your financial situation and which one does not.
We wish you much enjoyment in your consideration.
All rights reserved. Any use or reproduction without the express consent of the author is prohibited. Despite careful preparation, all information is provided without guarantee. Any liability of the author is excluded. References to persons apply equally to all genders.