Stanovanje na prodaj BTC Ljubljana – 2,5-sobno nad McDonald’som

Podrobnejši opis

SLOVENSKO

Naslov Šmartinska 147 vam je verjetno znan – ko se peljete po Šmartinski cesti, na eni strani prečkate novo poslovalnico McDonald’s, na drugi strani pa stoji BTC-jeva stolpnica. Prav tam so investitorji iz Ptuja leta 2020 zgradili sodoben stanovanjski objekt z več stanovanji, ki se občasno oddajajo, prodajajo pa izjemno redko. Ena od teh redkih priložnosti za nakup takšnega stanovanja je na voljo prav sedaj.

Stanovanje se nahaja v tretjem nadstropju. Zgornja nadstropja objekta so zasnovana terasasto, zato stanovanje ponuja veliko teraso z razgledom nad Ljubljano. Od tu se vam odpre pogled na Emonino stolpnico, Šmarno goro in velik del mesta, kar daje stanovanju zelo prijeten občutek odprtosti in svetlobe.

Terasa meri skoraj 28 m². Stanovanje obsega predsobo, kopalnico, spalnico, kombiniran kuhinjsko–dnevni prostor, manjši kabinet ter teraso. V kleti se nahajata še shramba in dve parkirni mesti, dostopni preko dovozne rampe in daljinsko vodenih avtomatskih garažnih vrat. Iz kleti vas dvigalo pripelje neposredno do nadstropja stanovanja, v katerega vstopite skozi masivna varnostna vrata. Stanovanje ima talno gretje, ki ga je mogoče individualno regulirati po posameznih prostorih ali preko centralnega termostata. Opremljeno je s stavbnim pohištvom in kuhinjo, zato ga lahko z nekaj prilagoditvami hitro pripravite za vselitev ali oddajanje.

Predmet prodaje je tako stanovanje, katastrska občina 2680 NOVE JARŠE, stavba 1021, del stavbe 53.

Obratovalni stroški objekta za stanovanje v tretjem nadstropju z dvema parkirnima mestoma in dvema prijavljenima osebama znašajo okvirno med 160 in 220 € mesečno, v povprečju približno 185 € na mesec (upravnik, ogrevanje, voda, odvoz odpadkov, dvigala, zavarovanje objekta, čiščenje in ostalo). Povprečni mesečni račun za elektriko v samem stanovanju bi po enaki revalorizaciji znašal okrog 50 € na mesec. Skupni redni mesečni stroški (brez interneta in RTV-prispevka) so tako okvirno okoli 235 € mesečno.

Energetska izkaznica za stanovanjski objekt na naslovu Šmartinska cesta 147, Ljubljana, navaja letno potrebno toploto za ogrevanje stavbe QNH = 24 kWh/m²a, pri čemer je za to vrsto stavbe dovoljena mejna vrednost 50 kWh/m²a. Letna primarna energija QP znaša 124 kWh/m²a, predpisana meja pa je 177 kWh/m²a. Na podlagi kazalnika QNH = 24 kWh/m²a se stavba uvršča v energetski razred B1 (razred B1 obsega območje nad 15 do vključno 25 kWh/m²a).

Stanovanje ima skupno površino 80,96 m², od tega približno 53,32 m² notranjih ogrevanih površin (predprostor, kopalnica, soba, kuhinja/dnevni prostor, kabinet) in 27,64 m² terase. Če na notranji ogrevani del stanovanja prenesemo specifično letno potrebno toploto za ogrevanje stavbe, to pomeni red velikosti približno 1.300–2.000 kWh toplote na leto, odvisno od načina preračuna in dejanske uporabe stanovanja. Takšen razred energetske učinkovitosti potrjuje, da gre za sodobno, dobro izolirano novogradnjo z nadpovprečno nizkimi potrebami po energiji za ogrevanje, kar je skladno z realno ocenjenimi obratovalnimi stroški.

Na mestnem območju Ljubljane je trenutno na prodaj 627 stanovanj, s povprečno oglaševano ceno 5.206 €/m². Če iz te množice izluščimo samo dvoinpolsobna stanovanja, primerljiva našemu, dobimo naslednjo sliko: povprečno imajo okoli 68 m², povprečni letnik izgradnje je 1966, oglašujejo pa se po približno 5.157 €/m², kar pomeni okrog 352.000 € kupnine. Z drugimi besedami, za tak denar v povprečju dobite stanovanje iz sredine 60. let prejšnjega stoletja.

Po podatkih portala ETN (evidenca trga nepremičnin) je bilo na območju Ljubljane v letu 2025 realiziranih približno 500 stanovanjskih poslov. Analiza teh transakcij pokaže, da ima tako povprečno prodano stanovanje okoli 65 m², povprečni letnik izgradnje 1963, povprečna dosežena cena pa znaša približno 4.546 €/m² oziroma okrog 293.000 € skupne kupnine. Uspešen kupec pri dvoinpolsobnem stanovanju v Ljubljani torej v praksi doseže približno 10–15 % nižjo ceno od oglaševane (v denarju pogosto med 40.000 in 60.000 €), seveda ob predpostavki, da ne gre za izjemno redko ali posebej “vročo” novogradnjo. Pri tem moramo jasno poudariti, da gre za povprečja, tako po ceni kot po letniku, in da se večina ponudbe giblje nekje med letoma 1963 in 1966.

Stanovanje, ki ga na tem mestu ponujamo, od tega povprečja zelo jasno odstopa. Gre za novogradnjo z letnikom 2020 in nadpovprečno energetsko učinkovitostjo. Stanovanje se nahaja v zgornjih etažah in ima izrazit značaj penthouse stanovanja – čeprav ni dobesedno čisto na vrhu, ga lahko po občutku in kakovosti bivanja povsem upravičeno tako označimo, kar postane jasno že ob ogledu.

Pri vseh naših poizvedbah smo naleteli še na eno zanimivost, odkar so bila stanovanja na Šmartinski 147 zgrajena in prodana prvim lastnikom, so vsa še vedno v njihovih rokah. Takšna prodaja je zato izjemna redkost in za bodočega kupca predstavlja zelo posebno priložnost, zaradi česar se povprečne ljubljanske cene z našim stanovanjem niti ne morejo neposredno primerjati. Lastnik je po naravi trgovec in je pri resno zainteresiranih kupcih pripravljen na smiselna in argumentirana pogajanja tudi glede končne cene.

Ali se izplača nakup prav tega stanovanja?

Finančno gledano kupec pri takem stanovanju praviloma plača premijo v primerjavi s starim blokom, vendar ta premija ni samo luksuz, temveč pomeni zelo konkretno zmanjšanje tveganj in prihodnjih stroškov. Ni potrebe po večjih sanacijah, zamenjavah instalacij, novih oken in fasad, toplotne izgube so manjše, obratovalni stroški pa bolj predvidljivi. Ko temu prištejemo še kakovost bivanja z dvigalom, garažnimi parkirnimi mesti, teraso, razgledi, boljšo zvočno izolacijo in sodobnimi tlorisi, postane jasno, da ne kupujemo samo kvadratnih metrov, temveč način življenja, ki ga v povprečnem bloku iz šestdesetih let ni mogoče doseči. Pomemben argument je tudi redkost, saj se v stavbi na Šmartinski 147 stanovanja po prvotni prodaji praktično niso menjala in lastniki ostajajo isti, zato takšna priložnost na trg pride zelo redko. To je močan signal, da gre za objekt, v katerem so obstoječi lastniki nadpovprečno zadovoljni, kar praviloma dobro vpliva tudi na dolgoročno likvidnost in držanje vrednosti. Nakup takšnega stanovanja se zato najbolj izplača kupcu, ki išče dolgoročen in kakovosten dom z nizkimi tveganji glede večjih sanacij, z urejenimi obratovalnimi stroški, sodobnim standardom bivanja ter nadpovprečno lokacijsko in objektno kakovostjo. Za takšnega kupca je premija na ceno kvadratnega metra utemeljena in racionalna, medtem ko to verjetno ni pravi produkt za nekoga, ki gleda izključno na najnižjo številko.

Lastniki so izredno zasedeni ljudje, zato bo ogled, če se bomo zanj dogovorili, najverjetneje potekal ob koncu tedna oziroma med vikendom. Prosimo vas, da si nepremičnine ne ogledujete sami in vedno le v navzočnosti naše nepremičninske agencije.

Dodatni strošek kupca predstavlja še dvoodstotni davek na promet nepremičnine (DPN) in strošek vpisa kupljenega v zemljiško knjigo. Kolikor bo notarska pisarna sodelovala pri pripravi kupoprodajnih pogodb, se bodo ti stroški enakomerno razdelili med kupca in prodajalca.

Matjaž Ribnikar Lavtižar
T: +386 51 337 346  
E: mlavtizar@immorescue.com

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Nepremičnina leži v Sloveniji, zato se pri nepremičninskih transakcijah uporabljajo tudi slovenski predpisi in slovenska zakonodaja. Kolikor boste brali ta oglas v drugih jezikih, je v primeru dvoma v interpretaciji napisanega merodajen slovenski tekst v slovenskem jeziku.

 

DEUTSCH

Die Adresse Šmartinska 147 ist vielen Menschen in Ljubljana gut bekannt. Wenn man die Šmartinska cesta entlangfährt, liegt auf der einen Seite die neue McDonalds Filiale, auf der anderen Seite ragt der Büroturm des BTC in die Höhe. Genau an dieser Stelle haben Investoren aus Ptuj im Jahr 2020 ein modernes Wohngebäude mit mehreren Wohnungen errichtet, die teilweise vermietet werden und nur in Ausnahmefällen zum Verkauf stehen. Eine dieser seltenen Gelegenheiten, eine solche Wohnung zu erwerben, bietet sich nun.

Die Wohnung befindet sich im dritten Obergeschoss. Die oberen Geschosse des Gebäudes sind terrassenförmig abgestuft, wodurch diese Einheit über eine großzügige Terrasse mit Blick über Ljubljana verfügt. Von hier aus sieht man den Emonika Turm, den Berg Šmarna gora und einen großen Teil der Stadt. Das vermittelt der Wohnung ein sehr angenehmes Gefühl von Weite und Helligkeit.

Die Terrasse misst knapp 28 Quadratmeter. Die Wohnung umfasst einen Vorraum, ein Badezimmer, ein Schlafzimmer, einen kombinierten Küchen und Wohnbereich, ein kleineres Arbeits oder Gästezimmer sowie die Terrasse. Im Kellergeschoss stehen zusätzlich ein Abstellraum und zwei Stellplätze in der Tiefgarage zur Verfügung, erreichbar über eine Zufahrtsrampe und automatisch gesteuerte Garagentore mit Fernbedienung. Vom Keller bringt ein Aufzug die Bewohner direkt in das Geschoss der Wohnung, die durch eine massive Sicherheitstür betreten wird. Die Wohnung verfügt über eine Fußbodenheizung, die sich sowohl raumweise als auch zentral über ein Thermostat individuell regeln lässt. Sie ist mit Bau und Fensterelementen sowie einer Einbauküche ausgestattet, sodass sie mit wenigen Anpassungen schnell für den Eigenbedarf oder für eine Vermietung vorbereitet werden kann.

Gegenstand des Verkaufs ist die Wohnung in der Katastralgemeinde 2680 NOVE JARŠE, Gebäude 1021, Gebäudeteil 53.

Die laufenden Betriebskosten für die Wohnung im dritten Obergeschoss mit zwei Stellplätzen und zwei gemeldeten Personen liegen erfahrungsgemäß zwischen etwa 160 und 220 Euro pro Monat und betragen im Durchschnitt rund 185 Euro monatlich. Darin enthalten sind Hausverwaltung, Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Aufzüge, Gebäudeversicherung, Reinigung und sonstige übliche Kostenpositionen. Die durchschnittliche monatliche Stromrechnung in der Wohnung selbst ergibt nach entsprechender Anpassung etwa 50 Euro pro Monat. Die gesamten regelmäßigen monatlichen Kosten ohne Internet und Rundfunkgebühr bewegen sich somit in einer Größenordnung von rund 235 Euro.

Der Energieausweis für das Wohngebäude an der Adresse Šmartinska cesta 147 in Ljubljana weist einen jährlichen Wärmebedarf zur Beheizung des Gebäudes von QNH gleich 24 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr aus. Für diesen Gebäudetyp ist ein Grenzwert von 50 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr zulässig. Die jährliche Primärenergie QP beträgt 124 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, der vorgeschriebene Grenzwert liegt bei 177 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Auf dieser Grundlage ist das Gebäude der Energieeffizienzklasse B1 zugeordnet, die den Bereich von mehr als 15 bis einschließlich 25 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr umfasst.

Die Wohnung selbst hat eine Gesamtfläche von 80,96 Quadratmetern. Davon entfallen rund 53,32 Quadratmeter auf beheizte Innenflächen wie Vorraum, Badezimmer, Zimmer, Küchen und Wohnbereich sowie Arbeits oder Gästezimmer. Weitere 27,64 Quadratmeter entfallen auf die Terrasse. Überträgt man den spezifischen jährlichen Wärmebedarf des Gebäudes auf die beheizte Innenfläche der Wohnung, ergibt sich je nach Berechnungsmethode und tatsächlicher Nutzung eine Größenordnung von etwa 1.300 bis 2.000 Kilowattstunden Wärme pro Jahr. Diese Werte bestätigen den Charakter eines modernen, gut gedämmten Neubaus mit überdurchschnittlich niedrigen Heizenergiebedarfen und stehen im Einklang mit den realistisch eingeschätzten Betriebskosten.

Im Stadtgebiet von Ljubljana werden derzeit 627 Wohnungen angeboten, der durchschnittliche Angebotspreis liegt bei 5.206 Euro pro Quadratmeter. Filtert man aus dieser Gesamtheit ausschließlich zweieinhalb Zimmer Wohnungen heraus, die mit der hier angebotenen Einheit vergleichbar sind, ergibt sich folgendes Bild. Im Durchschnitt weisen diese Wohnungen etwa 68 Quadratmeter auf, das mittlere Baujahr liegt bei 1966 und die Angebotspreise bewegen sich bei rund 5.157 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem typischen Kaufpreis von etwa 352.000 Euro. Anders formuliert erhält man für diesen Betrag im Regelfall eine Wohnung aus der Mitte der sechziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts.

Nach den Daten des Portals ETN, der amtlichen Evidenz des slowenischen Immobilienmarktes, wurden im Jahr 2025 im Raum Ljubljana rund 500 Wohnungskäufe tatsächlich abgewickelt. Die Auswertung dieser Transaktionen zeigt, dass eine durchschnittlich verkaufte Wohnung etwa 65 Quadratmeter Wohnfläche hat, das mittlere Baujahr bei 1963 liegt und der tatsächlich erzielte Kaufpreis um die 4.546 Euro pro Quadratmeter beträgt. Das ergibt im Schnitt einen Gesamtkaufpreis von ungefähr 293.000 Euro. In der Praxis erreicht ein Käufer bei einer zweieinhalb Zimmer Wohnung in Ljubljana damit meist einen Preisnachlass von etwa 10 bis 15 Prozent gegenüber den Angebotspreisen, was in absoluten Zahlen häufig einer Spanne von rund 40.000 bis 60.000 Euro entspricht. Dies gilt selbstverständlich nur, sofern es sich nicht um einen besonders seltenen oder stark nachgefragten Neubau handelt. Wichtig ist auch hier der Hinweis, dass es sich um Durchschnittswerte sowohl hinsichtlich der Preise als auch der Baujahre handelt und dass sich der Großteil des Angebots um die Jahre 1963 bis 1966 gruppiert.

Die hier angebotene Wohnung hebt sich deutlich von diesem Durchschnitt ab. Es handelt sich um einen Neubau mit Baujahr 2020 und überdurchschnittlicher energetischer Qualität. Die Wohnung liegt in den oberen Geschossen und weist einen ausgeprägten Penthouse Charakter auf. Auch wenn sie nicht das alleroberste Geschoss einnimmt, ist das Wohngefühl und die Qualität des Aufenthalts mit einem Penthouse gut vergleichbar, was sich bereits beim ersten Besuch eindrucksvoll zeigt.

Bei sämtlichen Recherchen ergab sich zudem eine interessante Beobachtung. Seit der Errichtung des Gebäudes und dem Erstverkauf der Wohnungen sind nach derzeitigem Wissensstand sämtliche Einheiten im Besitz der ursprünglichen Eigentümer verblieben. Verkäufe sind in diesem Haus somit eine ausgesprochene Ausnahme. Für einen Käufer bedeutet dies eine sehr besondere Gelegenheit, sodass ein direkter Vergleich mit dem typischen Durchschnittsangebot in Ljubljana nur eingeschränkt möglich ist. Der Eigentümer ist beruflich im Handel tätig und grundsätzlich bereit, mit ernsthaft interessierten Käufern über eine sinnvolle und nachvollziehbar begründete Kaufpreisgestaltung zu verhandeln.

Lohnt sich der Erwerb gerade dieser Wohnung?

Finanziell betrachtet zahlt ein Käufer für eine solche Einheit in der Regel einen Aufpreis gegenüber einer Wohnung in einem älteren Block. Dieser Aufpreis ist jedoch nicht nur Ausdruck von Luxus, sondern spürbar mit einer Reduktion von Risiken und zukünftigen Kosten verbunden. Es besteht keine Notwendigkeit für umfassende Sanierungen, für den Austausch von Installationen, Fenstern oder Fassaden. Die Wärmeverluste sind geringer und die Betriebskosten lassen sich besser abschätzen. Rechnet man hierzu noch die Wohnqualität mit Aufzug, Tiefgaragenstellplätzen, großzügiger Terrasse, Ausblick, verbesserter Schalldämmung und zeitgemäßen Grundrissen hinzu, wird deutlich, dass hier nicht nur Quadratmeter erworben werden, sondern eine Art des Wohnens, die ein typischer Sechzigerjahre Block nicht bieten kann. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Seltenheit solcher Angebote. In dem Gebäude an der Šmartinska 147 sind nach dem Erstverkauf praktisch keine Eigentumswechsel erfolgt und die ursprünglichen Eigentümer sind bis heute geblieben. Das ist ein starkes Indiz für eine überdurchschnittliche Zufriedenheit der Bewohner und wirkt sich erfahrungsgemäß positiv auf die langfristige Marktgängigkeit und Wertstabilität aus. Am meisten lohnt sich der Erwerb für Käuferinnen und Käufer, die einen langfristigen und hochwertigen Wohnsitz mit überschaubaren Sanierungsrisiken, gut strukturierten Betriebskosten, zeitgemäßem Wohnstandard sowie einer überdurchschnittlichen Lage und Objektqualität suchen. Für diese Zielgruppe ist der Aufpreis pro Quadratmeter gut begründbar und sachlich nachvollziehbar. Wer hingegen ausschließlich auf den niedrigsten absoluten Kaufpreis achtet, wird eher zu einem anderen Produkttyp greifen.

Die Eigentümer sind beruflich stark eingespannt. Besichtigungen werden daher voraussichtlich vor allem an Wochenenden oder gegen Ende der Woche stattfinden. Wir bitten darum, die Immobilie nicht auf eigene Faust zu besichtigen, sondern ausschließlich in Begleitung unserer Immobilienagentur.

Zusätzliche Kosten für den Käufer sind die zwei Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis sowie die Kosten des Grundbucheintrags. Sofern ein Notariat mit der Ausarbeitung der Kaufverträge beauftragt wird, ist vorgesehen, dass sich Käufer und Verkäufer diese Vertrags und Abwicklungskosten zu gleichen Teilen teilen.

Matjaž Ribnikar Lavtižar
T: +386 51 337 346  
E: mlavtizar@immorescue.com

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Die Immobilie liegt in Slowenien. Daher finden bei Immobilientransaktionen die einschlägigen slowenischen Rechtsvorschriften Anwendung. Sofern dieses Exposé in andere Sprachen übersetzt wird, ist im Fall von Auslegungszweifeln der slowenische Originaltext in slowenischer Sprache maßgeblich.

 

ENGLISH

The address Šmartinska 147 is well known to many people in Ljubljana. When you drive along Šmartinska cesta, you pass the new McDonald’s on one side and the BTC office tower rising up on the other. Exactly at this point, investors from Ptuj completed a modern residential building in 2020 with several apartments. Some of them are occasionally rented out and only very rarely offered for sale. One of these rare opportunities to acquire such an apartment is now available.

The apartment is located on the third floor. The upper levels of the building are stepped back in a terrace style, so this unit benefits from a generous terrace with views over Ljubljana. From here you can see the Emonika tower, the hill Šmarna gora and a large part of the city. This gives the apartment a very pleasant sense of openness and light.

The terrace measures just under 28 square metres. The apartment consists of an entrance hall, a bathroom, a bedroom, a combined kitchen and living area, a smaller study or guest room and the terrace. In the basement there is an additional storage room and two parking spaces in the underground garage, accessed via a ramp and automatic garage doors with remote control. From the basement, a lift takes you directly to the floor of the apartment, which is entered through a solid security door. The apartment is equipped with underfloor heating, which can be controlled individually in each room or centrally by a thermostat. It is fitted with building elements such as windows and doors and with a built in kitchen. With only minor adjustments it can be prepared quickly either for own use or for letting.

The subject of the sale is the apartment in cadastral community 2680 NOVE JARŠE, building 1021, building part 53.

The current running costs for the apartment on the third floor, with two parking spaces and two registered residents, are usually between about 160 and 220 euros per month and average around 185 euros. This figure includes building management, heating, water, waste collection, lifts, building insurance, cleaning and other normal operating costs. The average monthly electricity bill in the apartment itself comes to roughly 50 euros after appropriate recalculation. The total regular monthly costs, without internet and broadcasting fees, are therefore in the region of about 235 euros.

The energy performance certificate for the residential building at Šmartinska cesta 147 in Ljubljana states an annual heat demand for space heating of QNH equal to 24 kilowatt hours per square metre and year. For this type of building, a limit of 50 kilowatt hours per square metre and year applies. The annual primary energy QP is 124 kilowatt hours per square metre and year, while the prescribed limit is 177 kilowatt hours per square metre and year. On this basis, the building is assigned to energy class B1, which covers the range from more than 15 up to and including 25 kilowatt hours per square metre and year.

The apartment itself has a total area of 80.96 square metres. Of this, around 53.32 square metres are heated internal space, including entrance hall, bathroom, bedroom, kitchen and living area and study or guest room. A further 27.64 square metres belong to the terrace. If the specific annual heat demand of the building is transferred to the heated internal area of the apartment, the result is in the order of roughly 1,300 to 2,000 kilowatt hours of heat per year, depending on the calculation method and the actual use of the apartment. These values confirm the character of a modern, well insulated new building with clearly below average heating requirements and they are consistent with the realistically assessed operating costs.

At present, 627 apartments are being advertised for sale within the city of Ljubljana. The average asking price is 5,206 euros per square metre. If one filters this supply down to two and a half room apartments that are comparable with the unit offered here, a clear picture emerges. On average, these apartments have about 68 square metres of living space, the typical year of construction is 1966 and asking prices are around 5,157 euros per square metre. This corresponds to a purchase price of roughly 352,000 euros. Put simply, for that amount of money you will usually get a flat from the mid nineteen sixties.

According to data from ETN, the official register of the Slovenian property market, around 500 apartment purchases were actually completed in the Ljubljana area in 2025. An evaluation of these transactions shows that an average sold apartment has about 65 square metres of living space, an average year of construction of 1963 and an achieved purchase price of roughly 4,546 euros per square metre. This translates into an average total purchase price of about 293,000 euros. In practice, a buyer of a two and a half room apartment in Ljubljana therefore usually achieves a discount of around 10 to 15 percent compared with the asking prices. In absolute terms this often means a difference in the range of about 40,000 to 60,000 euros. This naturally assumes that the apartment is not an exceptionally rare or particularly sought after new build. It is also important to stress that these are averages both in terms of price and year of construction and that the bulk of the supply is concentrated around the years 1963 to 1966.

The apartment offered here stands out clearly from this average. It is a new building with year of construction 2020 and above average energy performance. The unit is located on the upper floors and has a pronounced penthouse character. Even though it is not literally at the very top of the building, the feeling of space and quality of living is very comparable to a penthouse, something that becomes apparent as soon as you step inside.

All market enquiries revealed another interesting point. Since the completion of the building and the first sale of the apartments, all units have, as far as can be ascertained, remained in the hands of the original owners. Transactions in this building are therefore extremely rare. For a buyer this represents a very special opportunity and a direct comparison with the typical average supply in Ljubljana is only partly meaningful. The owner works in trade and is in principle prepared to discuss a sensible and well argued purchase price structure with seriously interested buyers.

Whether the purchase of this particular apartment is worthwhile...

...can best be judged by considering the risk and cost profile. Financially, a buyer will usually pay a premium for such a unit compared with an older block. This premium is not just a question of luxury but is directly linked to a reduction in risks and future costs. There is no need for major refurbishment, for replacing installations, windows or façades. Heat losses are lower and operating costs are easier to predict. Added to this is the quality of living with a lift, underground parking spaces, a generous terrace, views, better sound insulation and contemporary layouts. It becomes clear that you are not only buying square metres, but also a style of living that a typical nineteen sixties block simply cannot offer. Another important aspect is the rarity of such offers. Since the first sale in the building at Šmartinska 147 there have practically been no changes in ownership and the original owners have stayed on. This is a strong indication of above average satisfaction among the residents and in practice it tends to support good marketability and value stability in the long term. The purchase makes the most sense for buyers who are looking for a long term, high quality home with manageable refurbishment risks, well structured operating costs, a modern standard of living and above average location and building quality. For this group, the premium per square metre is well founded and objectively justifiable. For someone whose only focus is the lowest possible purchase price, a different type of product will probably be more appropriate.

The owners have very demanding professional schedules. Viewings will therefore most likely take place towards the end of the week or at weekends. We kindly ask that you do not visit the property on your own and only view it in the presence of our real estate agency.

Additional costs for the buyer consist of two percent real estate transfer tax on the purchase price and the costs of registration in the land register. If a notary is instructed to draw up the purchase contracts, it is intended that buyer and seller will share these contract and completion costs in equal parts.

Matjaž Ribnikar Lavtižar
T: +386 51 337 346  
E: mlavtizar@immorescue.com

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The property is located in Slovenia and Slovenian law therefore applies to all property transactions. If this description is translated into other languages, the Slovenian original text in the Slovenian language is decisive in case of any doubt about interpretation.