Kateri stroški me čakajo pri nakupu ali prodaji stanovanja?
Koliko me bo stal nakup ali prodaja? Ali potrebujem agencijo? Ali smem le nekaj vprašati? Koliko pa lahko sploh vplivam na dodatne stroške? Kateri stroški?
Kupovanje stanovanja ni vsakdanja stvar. Stanovanje stane cel kup težko prisluženega denarja, poleg tega pa ob nakupu nastanejo še dodatni administrativni in davčni stroški, ki jih je dobro poznati. Agentje imamo vsak dan opravka z ljudmi, ki kupujejo in prodajajo, posledično obstaja vsaj ena mala možnost, da boste stanovanje lahko kupili ali prodali kar tako, brez izgube časa, brez 20 kratnih ogledov, ki vsak po svoje stane denar in čas.
Stroški, ki vas v vsakem primeru čakajo so:
- Strošek sestave kupoprodajne pogodbe. Sestavi jo lahko notar, odvetnik, nepremičninska agencija ali pa sam prodajalec. Pomembno je, da vsebuje vse elemente za prenos lastninske pravice in zemljiškoknjižno dovolilo;
- Strošek overitve podpisov;
- Davek na promet nepremičnin 2 % od prometa nepremičnin;
- Strošek vpisa v zemljiško knjigo.
Kolikor si takšno kupoprodajno pogodbo sestavljate sami, oziroma kolikor jo sestavlja nasprotna stran, se vam izplača prositi strokovnjaka, da takšno pogodbo pregleda in dopolni, tista ena ura pa je zares dobro investiran denar v vašo lastno pravno varnost.
Stroški, ki Vas morda čakajo pa so:
Če stanovanje prodate za višjo ceno kot ste jo kupili boste plačali davek na kapitalski dobiček. Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka, določena v višini 25 %, se na vsakih dopolnjenih pet let lastništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 20 %, po desetih letih 15 %, po petnajstih letih 10 %), po 20 letih lastništva nepremičnine pa se tega davka ne plača več. Davčna osnova se zniža za normirane stroške, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine. Davka se lahko znebite tudi, če imate v stanovanju katerega prodajate prijavljeno stalno bivališče vsaj 3 leta. Preden odjavite bivališče bodite skrajno previdni, da boste prvo prodali stanovanje potem pa odjavili stalno bivališče, saj se vam v obratnem primeru lahko zgodi, da pravico (oprostitve tega davka iz naslova stalnega bivališča) tudi izgubite - sodna praksa je polna takšnih primerov, kjer so ljudje vložili tožbe zaradi izgube te pravice in jih proti državi vse po vrsti izgubili – a to je morda tema za en čisto ločen in obsežen članek.
V primeru, da se zaradi pravne varnosti odločite za kupoprodajo preko notarja vam, namesto stroška sestave kupoprodajne pogodbe, ta strošek nastane pri notarju v skladu z notarsko tarifo.
Če Vam pri posredovanju pomaga nepremičninski agent in ta za Vas najde prodajalca ali kupca, morate računati še na stroške posredniške provizije in DDV, kar je določeno v pogodbi z posrednikom, ki jo predhodno sklenete. Ta strošek znaša v Sloveniji največ 4 % vrednosti stanovanja oziroma nepremičnine. O višini plačila ali drugačnemu plačilu za posrednikovo delo se z posrednikom vedno lahko pogajate. 4% (plus DDV) je le zakonski maksimum.
Če za nakup stanovanja potrebujete kredit svoje banke, Vas bremenijo še stroški odobritve kredita in strošek sestave hipotekarne pogodbe, kar pa se od banke do banke razlikuje. Banke po navadi zahtevajo cenitev stanovanja, navadno imajo tudi nabor svojih cenilcev, kar je lahko dodaten strošek cenitve. Navadno je strošek odobritve kredita, višina obresti in vse okoli banke prav tako stvar dogovora. Malo klasičnega barantanja pa vam tu lahko prihrani ponovno cel kup denarja.
Če ste stanovanje podedovali, pa lahko računate na morebitni davek na dediščine in darila, kar pa je odvisno od Vašega dednega reda v odnosu do predhodnega lastnika stanovanja.
Odločitev za investiranje v stanovanje oz. nepremičnino je dolgoročne narave. Stanovanje predstavlja vredno dobrino, ki Vaši družini in družinskemu življenju zagotavlja veliko varnosti. Premišljen nakup daje varnost, nepremišljen pa lahko povzroča nočne more. Odločitev, kaj se bo dogajalo, je pa vedno Vaša.