Skrbna pravna preveritev, Die rechtliche Due Diligence, The Legal Due Diligence

Pravni skrbni pregled (DD):

Posreduje osnovno pravno znanje o nakupu in prodaji nepremičnin glede na postavljeni cilj naročnika;
Podrobno analizira pravne okoliščine nepremičnin;
Navede vse pravice, bremena in obremenitve tretjih subjektov;
Analizira načine in sredstva za pridobitev lastništva;
Našteje vse pravne stroške, povezane z načrtovano transakcijo;
Opredeli vsa pravna tveganja in načine za njihovo obvladovanje;
Oblikuje podlago za vaše prihodnje naložbene odločitve.

Čas izdelave skrbnega pregleda je odvisen od ciljev stranke in navadno znaša od 20 do 30 delovnih dni. Stroški skrbnega pregleda se določijo individualno in se vam pošljejo v obliki ponudbe. Stroški dobrega skrbnega pregleda se pogosto gibljejo v petmestnem znesku, vendar so, merjeno z za to potrebnimi delovnimi urami, tudi upravičeni; merjeno z morebitno škodo, ki jo je treba preprečiti zaradi napačnih naložbenih odločitev, pa so ti stroški celo zanemarljivi.

Ali res potrebujete skrbni pregled ali je dovolj, da o okoliščinah povprašate svojega internega pravnika? Če res živite v državi, v kateri želite kupiti nepremičnino, in ta nepremičnina v zemljiški knjigi nima nobenih pravnih bremen, potem skrbnega pregleda ne potrebujete, saj vam lahko nepremičninski posrednik, odvetnik ali notar ponudijo zadostno pravno varnost. Če pa prihajate iz druge države ali kupujete več nepremičnin, morda celo zaradi poslovanja v državi ... potem je zelo priporočljivo, da opravite skrbni pregled. Za podjetja, ki se mednarodno ukvarjajo z nepremičninami, pohištvene verige, trgovske verige, logistična podjetja, investicijski skladi, tovarne itd. je skrbni pregled eden od osnovnih dokumentov, na podlagi katerih se sprejemajo odločitve o naložbah. Vodje projektov v mednarodnih podjetjih običajno skrbijo za celotne države ali celo celine, vsaka država pa ima svojo in specifično zakonodajo pri ravnanju z nepremičninami.

Če ste izdelali skrbni pregled, ga ne boste prebrali "samo" enkrat, ampak ga boste prebrali in preučili vsaj 20-krat, preden boste stopili pred nadzorni odbor in zagovarjali svojo prihodnjo naložbo ter si zagotovili njeno odobritev.

DEUTSCH

Die rechtliche Due Diligence (die DD):

Vermittelt juristische Grundkenntnisse bezüglich des Ankaufs und Verkaufes von Immobilien in Relation zu der Zielsetzung des Auftraggebers;
Analysiert detailliert die rechtlichen Gegebenheiten der Immobilien;
Listet alle Rechte, Belastungen und Lasten dritter Parteien auf;
Analysiert Wege und Möglichkeiten wie sie das Eigentumsrecht erlangen können;
Listet alle mit der künftigen Transaktion anfallenden rechtliche Kosten auf;
Identifiziert alle rechtlichen Risiken und zeigt Wege wie diese gehandhabt werden können;
Bildet die Basis ihrer künftigen Investitionsentscheidungen.

Die Lieferzeit einer rechtlichen DD ist abhängig von der Zielsetzung des Auftraggebers und liegt in der Regel zwischen 20 und 30 Arbeitstagen. Die Kosten einer rechtlichen DD werden individuell ermittelt und ihnen in Form eines Angebotes zugesandt. Die Kosten für eine gute rechtliche Due Dilligence belaufen sich oft im fünfstelligen Bereich, gemessen an den dafür benötigten zu investierenden Arbeitsstunden ist das aber auch gerechtfertigt, gemessen an dem zu verhinderten potenziellen Schaden vor Fehlentscheidungen bei Investitionen, sind diese Kosten sogar marginal.

Benötigen Sie wirklich eine rechtliche DD, oder reicht es auch, wenn sie ihren Hausanwalt mal nach den Gegebenheiten fragen? Falls Sie in dem Land, indem Sie eine Immobilie kaufen wollen auch wirklich leben und diese Immobilie seitens des Grundbuches keinerlei rechtliche Lasten aufweist, dann brauchen Sie eher keine DD, weil Ihnen ein Makler, der Anwalt oder ein Notar genügend Rechtssicherheit bieten kann. Kommen sie jedoch aus einem anderen Staat, oder sie kaufen mehrere Immobilien, vielleicht sogar um in dem Land Geschäfte zu tätigen… dann ist es sehr ratsam eine rechtliche DD zu machen. Bei Unternehmen die international mit Immobilien arbeiten, Möbelhäusern, Lebensmittelhandelsketten, Logistikunternehmen, Investmentfonds, Fabriken usw. gehört eine rechtliche DD zu den Grundsatzdokumenten, auf Basis welcher Investitionsentscheidungen getroffen werden. Die Projektleiter internationaler Unternehmen betreuen meistens ganze Länder oder sogar ganze Kontinente, wobei jedes Land eigene und spezielle Rechtsvorschriften bei der Handhabung von Immobilien hat.

Falls Sie eine rechtliche DD gemacht haben, werden Sie diese nicht „nur“ einmal lesen, Sie lesen und studieren diese mindestens 20 mal bevor Sie vor dem Bewilligungsausschuß treten, und ihre künftige Investition verteidigen werden und bewilligen lassen.

ENGLISH

Legal Due Diligence (the DD):

Provides basic legal knowledge regarding the purchase and sale of real estate in relation to the client's objective;
Analyses in detail the legal circumstances of the real estate;
Lists all rights, burdens and encumbrances of third parties;
Analyses ways and means of obtaining the ownership of the property;
Lists all legal costs associated with the future transaction;
Identifies all legal risks and ways to manage them;
Forms the basis of your future investment decisions.

The delivery time of a legal DD depends on the client's objectives and is usually between 20 and 30 working days. The costs of a legal DD are determined individually and sent to you in the form of a quotation. The costs for a good legal due diligence are often in the five-digit range, but measured against the working hours required for this, this is also justified; measured against the potential damage to be prevented from wrong investment decisions, these costs are even marginal.

Do you really need a legal DD, or is it enough to ask your in-house lawyer about the circumstances? If you really live in the country in which you want to buy a property and this property does not have any legal encumbrances in the land register, then you do not really need a DD because an estate agent, lawyer or notary can offer you sufficient legal security. However, if you come from another country, or you buy several properties, maybe even to do business in the country... then it is very advisable to do a legal DD. For companies working internationally with real estate, furniture stores, grocery chains, logistics companies, investment funds, factories, etc., a legal DD is one of the basic documents on the basis of which investment decisions are made. The project managers of international companies usually look after entire countries or even entire continents, whereby each country has its own and specific legal provisions when it comes to handling real estate.

If you have made a legal DD, you will not "only" read it once, you will read and study it at least 20 times before you go before the Approval Committee and defend your future investment and get it approved.