Bohinj – prodamo stavbno zemljišče z GRADBENIM DOVOLJENJEM

Podrobnejši opis

Slovencem je Bohinj pojem kot Logarska Dolina, Kranjska Gora, Portorož in podobni kraji. Ko se v začetku delavnega tedna v službi pogovarjate kje ste bili za vikend in rečete, da ste bili v Bohinju, lahko vedno opazite, kako vaši sogovorniki Bohinj razpoznajo kot nekaj znanega in domačega. Vsakdo je že bil tam kot gost, ki je po končanem in prekrasnem dnevu moral ponovno oditi. 

Zanimivo pa se pri vsem tem zdi razmišljanje kaj bi se zgodilo, če ne bi bilo potrebno oditi iz Bohinja na kraju dneva? Ali se bi svet zaradi tega podrl, če bi si privoščili prenočišče v hotelu? Ali bi se svet podrl če bi si kupili parcelo in zgradili hišo? Morda bi jo lahko v vaši odsotnosti oddajali in si še kaj prislužili? 

V skladu z prejšnjim gradbenim dovoljenjem je bila na parceli nekoč že začeta gradnja, a tedanji investitor več kot temeljne plošče ni uspel narediti. Lokacija gradbene parcele se nahaja na izredno zanimivem in absolutno mirnem področju. Hiše v okolici se v prvi vrsti uporabljajo kot vikendi in še to ne redno. Če takole stojite na parceli in si ogledujete okolico boste hitro opazili mir (odsotnost hrupa), po drugi strani pa boste občudovali razgled preko bohinjske doline, saj se lokacija nahaja na robu naselja na vzpetini z odličnim razgledom. 

Skratka, PRODAMO zazidljivo stavbno zemljišče z pridobljenim gradbenim dovoljenjem s pripadajočo prometno, komunalno in zunanjo ureditvijo za počitniško hišo tlorisne velikosti 10,1 m x 14,5 m, z etažnostjo K+P+M. Bruto tlorisna površina hiške znaša 437,7 m², ki ima 266,9 m² uporabne površine za stanovanje. Načrtovana je simetrična dvokapnica v naklonu 40 stopinj, frčade naklona 20 stopinj z kritino v sivi barvi. 

Gradbena parcela je določena v površini 726 m², zazidana površina objekta v velikosti 145,9 m² in predstavlja 19,9 % gradbene parcele, faktor odprtih bivalnih površin znaša 58,5 %, od tega 52,6 % zelenih površin.

Komunalna oprema je takole načrtovana: Dostop: bo neposredno na javno občinsko cesto, ki poteka po zemljišču s parc. št. 1019/40 k.o. 2199 Savica. Širina dostopa bo 3,5 m. Elektrika se bo priključila na obstoječo električno omrežje na obstoječi prostostoječi priključni razdelilni omarici na parc. meji 1019/39 in 1019/24, obe k.o. 2199 Savica. Predvidena priključna moč je 17 kW. Vodovod bo potekal bo napravljen iz lastne oskrbe s pitno vodo v okviru obstoječega vodnega dovoljenja z dne 24.10.2022 in sicer v obsegu 0,15 m³/dan oziroma največ 15,6 m³/leto. Oskrba se zagotavlja iz izvira Pod Krasco, ki se nahaja na zemljišču s parc. št. 1246/230 k.o. 2199 Savica.  Kanalizacija: fekalne vode iz objekta se bodo speljale v lastno MKČN na zemljišču za gradnjo. Očiščene vode iz MKČN bodo ponikale v tla. Meteorne vode: iz strehe objekta se prečistijo v peskolovilcih, iz parkirišč se prečistijo v lovilcu olj in bodo vodene v ponikovalnico na zemljišču za gradnjo. Meteorne vode s povoznih površin bodo zajete pred priključkom na občinsko cesto, tako da se prepreči iztekanje na cestno površino. TK omrežje: izvede se priključek na obstoječe TK omrežje na zemljišču s parc. št. 1019/39 k.o. 2199 Savica; Ogrevanje objekta: ogrevanje objekta bo zagotovljeno s toplotno črpalko zrak – voda; Odpadki: ob objektu je predviden prostor za ločeno zbiranje komunalnih in bioloških odpadkov;

Za gradnjo so pridobljena mnenja pristojnih mnenjedajalcev, ki jih je pri gradnji potrebno upoštevati, in sicer:

• Občina Bohinj;
• Elektro Gorenjska;
• Telekom Slovenije;
• Zavod RS za varstvo narave;
• Direkcija RS za vode.

Predmetna lokacija se ureja z Odlokom o prostorskem načrtu Občine Bohinj (Uradni vestnik Občine Bohinj, št. 4/16, 11/16, 4/17, 8/17 in 8/21, v nadaljevanju: OPN). Zemljišče kjer se nahaja nameravani poseg je po namenski rabi opredeljeno kot površine počitniških hiš (oznaka SP) in leži v enoti urejanja prostora PO-3. 

Nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo v postopku izdaje gradbenega dovoljenja ni bilo odmerjeno, saj je predmet novogradnja objekta. Ravno tako bodoči investitor ni zavezanec za plačilo nadomestila za spremembo namembnosti kmetijskega zemljišča po Zakonu o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih. 

Komunalni prispevek je bil plačan 4.7.2023, odmerjen pa je bil na osnovi občinske odločbe dne 23.6.2023. 

Načrtovana hiška ima pa sledeči razpored prostorov:
KLET: fitnes 20,2 m², garaža 15,7 m², garderoba 3,6 m², hodnik 11,9 m², kolesarnica 15,7 m², savna 15,2 m², shramba 1 6,3 m², shramba 2 6,3 m², strojnica 15,2 m², utility 3,6 m²,
PRITLIČJE: dnevni prostor ena 37,0 m², dnevni prostor 2 22,1 m², hodnik 3,7 m²,
 jedilnica 23,1 m², kuhinja 23,1 m²,
 stopnišče 7,5 m², wc 3,8 m²,
MANSARDA: spalnica ena 20,8 m², kopalnica ena 7,9 m², spalnica dve 20,8 m², kopalnica dve 7,9 m², spalnica tri 17,2 m², kopalnica tri 5,4 m², spalnica štiri 17,2 m², kopalnica štiri 5,4 m²,
SKUPAJ 336,6 m².

Vse opisano lahko izgradite, ni vam pa potrebno tega napraviti. Lokacijska informacija s katero razpolagamo daje lastniku tudi druge možnosti, kolikor si želite postaviti kaj po lastnih predstavah. Enota urejanja prostora v kateri se nahaja nepremičnina se imenuje PO-3. Namenska raba v območju je opredeljena kot SP (stanovanjske počitniške stavbe). Dopustne so:

• enostanovanjske stavbe, kot je na primer počitniška hišica za katero imamo gradbeno dovoljenje,
• tri in večstanovanjske stavbe, počitniške hišice in počitniški apartmaji. 

Stopnja izkoriščenosti gradbene parcele znaša:

• FZ največ 20%.
• DOBP najmanj 40%.
• DZP najmanj – ni določen.
• FI največ – ni določen.

Tloris objekta mora biti podolgovat v razmerju stranic najmanj 1:1,2. Streha vseh objektov je dvokapnlca s strešinami v enakem naklonu od 40 stopinj do 45 stopinj. Nad sestavljenim tlorisom so dopustne večkapnice. Ravna streha v vaških jedrih ni dopustna. Drugje je dopustna le izjemoma, in sicer: če gre za ureditev gostinske terase (kot ravna nepohodna streha nad gostinsko teraso, ki je v pritličju), oz če gre za dozidavo v pritličju, namenjeno za garažo, zimski vrt, nadstrešek, drvarnico, vetrolov ipd.

Morda je vredno še omeniti, da se zemljišče nahaja na ekološko pomembnem območju Julijskih Alp. Uredba o ekološko pomembnih območjih, ki med drugimi določa, da se pri izvajanju posegov in dejavnosti, ki so načrtovani
izvedejo vsi možni tehnični in drugi ukrepi, da je neugoden vpliv na habitatne tipe, rastline in živali ter njihove habitate čim manjši. Za izvajanje posegov v naravo na ekološko pomembnih območjih ni treba pridobiti naravovarstvenih pogojev in naravovarstvenega soglasja, vsekakor pa mora arhitekt, kateri vam sestavlja dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja, se na te vsebine ozirati in jih tudi upoštevati. 

Prodajalec zemljišča je pravna oseba – podjetje, katero je zemljišče kupilo za opravljanje lastne dejavnosti - torej z davkom na dodano vrednost. Iz tega razloga kot kupca iščemo podjetje, davčnega zavezanca, ki bo zemljišče in projekt kupil prav tako za opravljanje svoje pridobitne dejavnosti, torej z DDV. V vsakem primeru vam želimo dati na znanje, da bo davčna obravnava nameravane prodaje (nakup z DDV) predmet dogovora v okviru pogajanj pri oblikovanju kupoprodajne pogodbe.

Spremni strošek nakupa predstavlja morebitno še dvoodstotni davek na promet nepremičnine (DPN) in strošek vpisa kupljenega v zemljiško knjigo. Kolikor bo notarska pisarna sodelovala pri pripravi kupoprodajnih pogodb se bodo ti stroški enakomerno razdelili med kupca in prodajalca. 

Prodajalec nas je pooblastil za prodajo nepremičnin. Vedno smo odprti za vaše predloge in pobude.

T: +386 51 337 346
E: mlavtizar@immorescue.com

Iščete kaj drugega? Morda Iščete nepremičnino na kakšni drugi lokaciji? Imate v mislih  drugačen budžet? Vsak dan se pogovarjamo z ljudmi ki iščejo ali prodajajo, včasih pa jim lahko damo tudi kakšen hiter nasvet - če vemo kaj iščete vi. Zato le pogumno in na dan z besedo. Včasih, ko še ni bilo interneta je bilo to čisto samoumevno. Danes pa je to treba vsaj napisati in še potem si marsikdo misli da je avtor padel iz Marsa. Kdo ve, morda je pa čisto vse res.

Poglejte še naše nasvete. Naš najnovejši članek "Nakup zazidljive parcele - riziko ali priložnost" vam svetujemo prebrati predvsem zaradi tega, ker kupovanje parcele in pogajanja okoli te tematike verjetno niso vaš vsakdanji posel.

V Sloveniji so stavbna zemljišča zazidljiva na osnovi veljavnega občinskega prostorskega načrta (stroka ga imenuje izvedbeni načrt), to pa je lahko OPN z svojimi PUPi (prostorsko izvedbenimi pogoji) ali pa je predpisan OPPN. Na predmetnem zemljišču je osnova za gradnjo OPN z svojimi PUPi, kar pomeni, da morate (to navadno napravi arhitekt kateremu zaupate izdelavo dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja) točne projektne pogoje pridobiti od pristojnega komunalnega podjetja, občine, elektro distributerja in drugih. Poleg tega vam mora arhitekt v prostor umestiti hišo z primernimi odmiki od parcelnih mej in tako dalje. Kolikor bi imeli sprejet OPPN bi pa večino teh vprašanj bilo rešenih že v fazi sprejemanja OPPN-ja. Posledično je tudi rizik nakupa zemljišča na osnovi OPN z svojimi PUPi drugačen – večji. Z vami želimo tako skleniti pogodbo o ari in vam po podpisu te pogodbe dati primeren čas, da z vašim arhitektom preverite možnosti postavitve hiše, kakršno ste si zamislili, preverite možnosti financiranja itd... po tem obdobju pa bi sklenili kupoprodajno pogodbo. Podrobneje smo tematiko opisali v ena od naših člankov, katerega najdete tukaj.

Vse pravice pridržane. Kakršna koli uporaba in/ali razmnoževanje brez izrecnega soglasja avtorja nista dovoljena. Kljub skrbnemu urejanju so vse informacije podane brez jamstva. Kakršna koli odgovornost avtorja je izključena. Sklicevanja na osebe v moški ali ženski obliki veljajo tudi za drugi spol. Za ogled brez naše prisotnosti ne prevzemamo nobene odgovornosti.

Nepremičnina leži v Sloveniji, zato se pri nepremičninskih transakcijah uporabljajo tudi slovenski predpisi in slovenska zakonodaja. Kolikor boste brali ta oglas v drugih jezikih, je v primeru dvoma v interpretaciji napisanega merodajen slovenski tekst v slovenskem jeziku.

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Deutsch

Für die Slowenen ist Bohinj ein Begriff, wie das Logarska Tal, Kranjska Gora, Portorož und ähnliche Orte. Wenn man sich am Anfang der Arbeitswoche darüber unterhält, wo man das Wochenende verbracht hat, und sagt, dass man in Bohinj war, kann man immer wieder feststellen, dass die Gesprächspartner Bohinj als etwas Vertrautes und Bekanntes erkennen. Jeder war schon einmal als Gast dort, der nach einem schönen Tag wieder abreisen musste.

Interessant ist bei all dem die Frage, was passiert wäre, wenn man Bohinj nicht an Ort und Stelle hätte verlassen müssen? Wäre die Welt daran zu Grunde gegangen, wenn sie in einem Hotel geblieben wäre? Wäre die Welt untergegangen, wenn Sie ein Grundstück gekauft und ein Haus gebaut hätten? Vielleicht könnten Sie es in Ihrer Abwesenheit vermieten und so etwas zusätzliches Einkommen erzielen?

Gemäß einer früheren Baugenehmigung wurde bereits mit dem Bau des Grundstücks begonnen, aber der damalige Investor hat es nicht geschafft, mehr als die Fundamentplatte zu erstellen. Die Lage des Baugrundstücks befindet sich in einer äußerst interessanten und absolut ruhigen Gegend. Die Häuser in der Umgebung werden in erster Linie als Wochenendhäuser und nicht regelmäßig genutzt. Wenn man so auf dem Grundstück steht und sich umschaut, wird man schnell die Ruhe (Abwesenheit von Lärm) bemerken, andererseits wird man den Blick über das Bohinj-er Tal bewundern, denn das Grundstück liegt am Rande der Siedlung auf einer Anhöhe mit einer hervorragenden Aussicht.

Kurz gesagt, wir VERKAUFEN ein bebaubares Baugrundstück mit Baugenehmigung und den dazugehörigen Verkehrs-, Versorgungs- und Außenanlagen für ein Ferienhaus mit einer Grundfläche von 10,1 m x 14,5 m, mit den Etagen KG+EG+OG. Die Bruttogrundfläche des Ferienhauses beträgt 437,7 m², davon 266,9 m² Wohnnutzfläche. Geplant ist ein symmetrisches Satteldach mit einer Neigung von 40 Grad, 20 Grad geneigte Dachstühle mit grauer Dacheindeckung.

Das Baugrundstück hat eine Fläche von 726 m², die bebaute Fläche des Gebäudes beträgt 145,9 m² und macht 19,9 % des Baugrundstücks aus, der Freiflächenfaktor beträgt 58,5 %, wovon 52,6 % Grünfläche sind.

Die Versorgungseinrichtungen sind wie folgt geplant: Der Zugang erfolgt direkt über die öffentliche Gemeindestraße, die entlang des Grundstücks Nr. 1019/40 k.o. 2199 Savica verläuft. Der Stromanschluss erfolgt an das bestehende Stromnetz am bestehenden, freistehenden Verteilerkasten an den Grenzen der Grundstücke 1019/39 und 1019/24, beide Katastralgemeinde 2199 Savica. Die geplante Anschlussleistung beträgt 17 kW. Die Wasserversorgung erfolgt aus der eigenen Wasserversorgung im Rahmen der bestehenden Wassergenehmigung vom 24.10.2022, mit einer Menge von 0,15 m³/Tag oder maximal 15,6 m³/Jahr. Die Versorgung erfolgt aus der Quelle Pod Krasco, die sich auf dem Grundstück Nr. 1246/230 der Katastralgemeinde 2199 Savica befindet. Die Kanalisation: Das Abwasser aus dem Gebäude wird in die eigene Kläranlage auf dem Baugrundstück eingeleitet. Das gereinigte Wasser aus der Kläranlage wird in den Boden versickert. Niederschlagswasser: Das Wasser vom Dach des Gebäudes wird in Sandfängen behandelt, das von den Parkplätzen wird in einem Ölabscheider aufgefangen und in eine Sickergrube auf dem Baugrundstück eingeleitet. Das Regenwasser von den Fahrbahnflächen wird vor dem Anschluss an die Gemeindestraße aufgefangen, um ein Abfließen auf die Straßenoberfläche zu verhindern. Das TK-Netz: Auf dem Grundstück Nr. 1019/39 k.o. soll ein Anschluss an das bestehende TK-Netz hergestellt werden. k.o. 2199 Savica; Die Heizung des Gebäudes: Das Gebäude wird mit einer Luft-Wasser-Wärmepumpe beheizt; Abfall: Neben dem Gebäude wird ein getrennter Sammelbereich für kommunale und biologische Abfälle eingerichtet;

Für den Bau wurden die Stellungnahmen der zuständigen Gutachter eingeholt, die beim Bau berücksichtigt werden müssen, und zwar:

• Gemeinde Bohinj;
• Elektro Gorenjska;
• Telekom Slowenien;
• Slowenisches Institut für Naturschutz;W
• asserdirektion der Republik Slowenien.

Das Gebiet wird durch die Verordnung über den Raumordnungsplan der Gemeinde Bohinj (Amtsblatt der Gemeinde Bohinj, Nr. 4/16, 11/16, 4/17, 8/17 und 8/21, im Folgenden: OPN) geregelt. Das Grundstück, auf dem sich das geplante Bauvorhaben befindet, ist als Ferienhausgebiet (Bezeichnung SP) ausgewiesen und liegt in der Raumordnungseinheit PO-3. 

Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wurde keine Vergütung für Degradierung und Bebauung erhoben, da es sich um den Neubau eines Gebäudes handelt. Ebenso wenig muss der künftige Investor eine Entschädigung für die Nutzungsänderung von landwirtschaftlichen Flächen nach dem Gesetz über Änderungen und Ergänzungen des Gesetzes über landwirtschaftliche Flächen zahlen.

Der Kommunalbeitrag wurde am 4.7.2023 gezahlt und auf der Grundlage eines Gemeindebeschlusses vom 23.6.2023 erhoben.

Das geplante Haus hat folgende Aufteilung:
KELLER: Fitnessraum 20,2 m², Garage 15,7 m², Garderobe 3,6 m², Flur 11,9 m², Fahrradraum 15,7 m², Sauna 15,2 m², Abstellraum 1 6,3 m², Abstellraum 2 6,3 m², Maschinenraum 15,2 m², Hauswirtschaftsraum 3,6 m²,
ERDGESCHOSS: Wohnzimmer 1 37,0 m², Wohnzimmer 2 22,1 m², Korridor 3,7 m²,
 Esszimmer 23,1 m², Küche 23,1 m²,
 Treppenhaus 7,5 m², Toilette 3,8 m²,
OBERGESCHOSS: Schlafzimmer eins 20,8 m², Bad eins 7,9 m², Schlafzimmer zwei 20,8 m², Bad zwei 7,9 m², Schlafzimmer drei 17,2 m², Bad drei 5,4 m², Schlafzimmer vier 17,2 m², Bad vier 5,4 m²,
Insgesamt 336,6 m².

Das alles kann gebaut werden, muss aber nicht. Die uns vorliegende Standortinformation gibt dem Eigentümer auch andere Möglichkeiten, sofern Sie etwas nach Ihren eigenen Vorstellungen bauen wollen. Die Raumordnungseinheit, in der sich das Grundstück befindet, heißt PO-3. Die Flächenwidmung ist als SP ("Wohnferienhäuser") definiert, wobei Folgendes zulässig ist:

• Einzelwohngebäude, wie z. B. ein Ferienhaus, für das eine Baugenehmigung vorliegt,ž
• Drei- und Mehrfamilienhäuser, Ferienhäuser und Ferienwohnungen.

Der Ausnutzungsgrad des Baugrundstücks beträgt: 

• FZ maximal 20%.
• DOBP nicht weniger als 40%.
• DZP mindestens - nicht festgelegt.
• FI maximal - nicht festgelegt.

Der Grundriss des Gebäudes ist langgestreckt und hat ein Seitenverhältnis von mindestens 1:1,2. Das Dach aller Gebäude muss ein Satteldach mit einer Dachneigung von 40° bis 45° sein. Über dem zusammengesetzten Grundriss sind mehrere Traufen zulässig. Flachdächer sind in Dorfkernen nicht zulässig. Andernorts sind sie nur ausnahmsweise zulässig, nämlich: bei einer Restaurantterrasse (als unbequemes Flachdach über einer Restaurantterrasse im Erdgeschoss) oder bei einem Erdgeschossanbau, der für eine Garage, einen Wintergarten, einen Carport, einen Holzschuppen, einen Windschutz usw. bestimmt ist; oder bei einem Dachanbau, der für eine Garage, einen Wintergarten, einen Carport, einen Holzschuppen, einen Windschutz usw. bestimmt ist.

Erwähnenswert ist auch, dass sich das Grundstück in einem ökologisch wichtigen Gebiet der Julischen Alpen befindet. Die Verordnung über ökologisch bedeutsame Gebiete, die unter anderem vorsieht, dass bei der Durchführung der geplanten Arbeiten und Tätigkeiten
alle möglichen technischen und sonstigen Maßnahmen zu ergreifen sind, um nachteilige Auswirkungen auf Lebensraumtypen, Pflanzen und Tiere und deren Lebensräume auf ein Mindestmaß zu beschränken. Für Eingriffe in die Natur in ökologisch bedeutsamen Gebieten sind keine naturschutzrechtlichen Auflagen und keine naturschutzrechtliche Genehmigung erforderlich, aber der Architekt, der die Unterlagen für die Baugenehmigung erstellt, muss diese Belange auf jeden Fall berücksichtigen und einbeziehen.

Der Verkäufer des Grundstücks ist eine juristische Person - ein Unternehmen, das das Grundstück zur Ausübung seiner eigenen Geschäftstätigkeit - d.h. mit Mehrwertsteuer - gekauft hat. Aus diesem Grund suchen wir als Käufer ein Unternehmen, eine steuerpflichtige Person, die das Grundstück und das Projekt ebenfalls für ihre eigene gewinnbringende Tätigkeit, d. h. mit Mehrwertsteuer, erwirbt. In jedem Fall möchten wir Sie darauf hinweisen, dass die steuerliche Handhabung des beabsichtigten Verkaufs (Kauf mit MwSt./USt.) Gegenstand von Verhandlungen im Rahmen des Kaufvertrags sein wird.

Beim Kauf fallen unter Umständen noch zusätzlich 2% Grunderwerbssteuer (DPN) und die Kosten für die Eintragung des Kaufs im Grundbuch an. Soweit das Notariat an der Vorbereitung der Kaufverträge beteiligt ist, werden diese Kosten zu gleichen Teilen zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufgeteilt. 

Der Verkäufer hat uns bevollmächtigt, die Immobilie zu verkaufen. Wir sind immer offen für Ihre Vorschläge und Initiativen.

T: +386 51 337 346
E: mlavtizar@immorescue.com

Suchen Sie etwas anderes? Vielleicht suchen Sie eine Immobilie an einem anderen Ort? Haben Sie ein anderes Budget im Sinn? Jeden Tag sprechen wir mit Menschen, die suchen oder verkaufen, und manchmal können wir ihnen einen schnellen Tipp geben - wenn wir wissen, wonach sie suchen. Seien Sie also mutig und sagen Sie es uns. Früher, als es noch kein Internet gab, war das eine Selbstverständlichkeit. Heutzutage muss man es wenigstens aufschreiben, und dann denken viele Leute, der Autor sei vom Mars gefallen. Wer weiß, vielleicht entspricht das ja alles der Wahrheit.

Sehen Sie sich unsere anderen Tipps an. Unser aktueller Artikel "Grundstückskauf - Risiko oder Chance" ist eine gute Lektüre, zumal der Kauf eines Grundstücks und die damit verbundenen Verhandlungen wahrscheinlich nicht Ihr tägliches Geschäft sind.

In Slowenien ist Bauland auf der Grundlage eines gültigen Raumordnungsplans (fachlich als Ausführungsplan bezeichnet) bebaubar, der ein OPN mit seinen PUPs (räumlichen Ausführungsbedingungen) oder ein vorgeschriebener OPPN sein kann. Auf dem vorliegenden Grundstück ist die Grundlage für den Bau der OPN mit seinen PUPs, was bedeutet, dass Sie (in der Regel der Architekt, den Sie mit der Erstellung der Baugenehmigungsunterlagen beauftragen) die genauen Projektbedingungen bei den zuständigen Versorgungsunternehmen, der Gemeinde, dem Stromversorger und anderen einholen muss. Darüber hinaus muss der Architekt Ihr Haus in den Raum einpassen und die entsprechenden Abstände zu den Grundstücksgrenzen einhalten usw. Hätten wir jedoch einen verabschiedeten OPPN, wären die meisten dieser Fragen bereits in der Phase der Verabschiedung des OPPN geklärt worden. Folglich ist das Risiko des Grundstückskaufs auf der Grundlage eines OPN mit eigenen PUPs anders - nämlich höher. Wir würden daher gerne einen Vorgeld-Vertrag mit Ihnen abschließen und Ihnen nach der Unterzeichnung eine angemessene Frist einräumen, um mit Ihrem Architekten die Möglichkeiten für den Bau des von Ihnen gewünschten Hauses zu prüfen, die Finanzierungsmöglichkeiten zu prüfen usw. Danach würden wir einen Kaufvertrag abschließen. Wir haben dieses Thema in einem unserer Artikel ausführlicher behandelt, den Sie hier finden können.

Alle Rechte vorbehalten. Jede Verwertung und/oder Vervielfältigung ohne ausdrückliche Zustimmung des Autors ist/sind unzulässig. Alle Angaben erfolgen trotz sorgfältiger Bearbeitung ohne Gewähr. Jede Haftung des Autors ist ausgeschlossen. Personenbezogene Bezeichnungen gelten, egal ob in weiblicher oder männlicher Form angeführt, jeweils auch für das andere Geschlecht. Für eine Besichtigung ohne unsere Anwesenheit übernehmen wir keine Gewähr.

Die Immobilie befindet sich in Slowenien, so dass die slowenischen Vorschriften und Gesetze für Immobiliengeschäfte gelten.  Sofern Sie diese Anzeige in anderen Sprachen lesen, ist im Zweifelsfall der slowenische Text in slowenischer Sprache maßgebend für die Auslegung des Geschriebenen.

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English

For Slovenians, Bohinj is a familiar destination, just like Logarska valley, Kranjska Gora, Portorož and similar places. When you talk about where you have been for the weekend at the beginning of the working week and say that you have been to Bohinj, you can always notice that the people you talk to recognise Bohinj as something familiar and well-known. Everyone has been there as a guest who had to leave after a wonderful day.

The interesting question in all of this is what would have happened if you hadn't had to leave Bohinj in the evening? Would the world have ended if you had stayed in a hotel? Would the world have ended if you had bought a plot of land and built a house? Maybe you could rent it out in your absence and earn some extra income?

According to a previous building permit, construction of the plot had already begun, but the investor at the time did not manage to build more than the foundations. The location of the building plot is in an extremely interesting and absolutely quiet area. The houses in the neighbourhood are primarily used as weekend chalets and not on a regular basis. If you stand on the plot and look around, you will quickly notice the peace and silence (absence of noise), on the other hand you will enjoy the view over the Bohinj valley, because the plot is located on the edge of the settlement on a hill with an excellent outlook.

In short, we are SELLING a buildable construction site with a building permit together with the associated traffic, utility and outdoor documentation for a holiday residence with a footprint of 10.1 m x 14.5 m, basement +  ground floor  + 1st floor. The gross floor area of the holiday home is 437.7 m², of which 266.9 m² is usable living space. A symmetrical saddle roof with a pitch of 40 degrees, 20 degree pitched roof trusses with grey roof covering is planned.

The building plot has an area of 726 m², the built-up area of the building is 145.9 m² and accounts for 19.9 % of the building plot, the open space factor is 58.5 %, of which 52.6 % is green space.

The utilities are planned as follows: Access will be directly from the public municipal road that runs along plot no. 1019/40 k.o. 2199 Savica. Electricity will be connected to the existing electricity grid at the existing, free-standing distribution box on the boundaries of plots 1019/39 and 1019/24, both in the cadastral municipality of 2199 Savica. The planned connected capacity is 17 kW. The water supply is provided from the own water supply within the framework of the existing water permit dated 24 October 2022, with a volume of 0.15 m³/day or a maximum of 15.6 m³/year. The supply comes from the spring Pod Krasco, which is located on plot no. 1246/230 of the cadastral municipality 2199 Savica. Sewerage: Wastewater from the building is discharged into the building's own wastewater treatment plant. The purified water from the sewage treatment plant seeps into the ground. Rainwater: The water from the roof of the building is treated in sand traps, the water from the car parks is intercepted by an oil separator and discharged into a soakaway on the building site. Rainwater from the road surfaces is collected before it is connected to the local road to prevent it from running off onto the road surface. TC network: A connection to the existing TC network is to be established on plot no. 1019/39 n.o. 2199 Savica; Heating of the building: The building will be heated with an air-to-water heat pump; Waste: A separate collection area for municipal and organic waste will be set up next to the building;

For the construction, the opinions of the relevant experts were obtained, which must be taken into account during construction, namely

• Municipality of Bohinj;
• Elektro Gorenjska;
• Telekom Slovenia;
• Slovenian Institute for Nature Conservation;
• Water Directorate of the Republic of Slovenia.

The area is regulated by the Ordinance on the Spatial Development Plan of the Municipality of Bohinj (Official Gazette of the Municipality of Bohinj, No. 4/16, 11/16, 4/17, 8/17 and 8/21, hereinafter: OPN). The land on which the planned construction project is located is designated as a holiday home area (designation SP) and is located in the spatial planning unit PO-3. 

No compensation for land use change (Slovenian degradacija in uzurpacija) was levied as part of the planning permission procedure, as the project involves the construction of a new building. Nor does the future investor have to pay compensation for the change of use of agricultural land under the Act on Amendments and Additions to the Act on Agricultural Land.

The municipal contribution was paid on 4 July 2023 and collected on the basis of a municipal resolution dated 23 June 2023.

The planned house has the following layout:
BASEMENT: Fitness room 20.2 m², garage 15.7 m², checkroom 3.6 m², hallway 11.9 m², bicycle room 15.7 m², sauna 15.2 m², storage room 1 6.3 m², storage room 2 6.3 m², machine room 15.2 m², utility room 3.6 m²,
GROUND FLOOR: Living room 1 37.0 m², living room 2 22.1 m², corridor 3.7 m²,
 dining room 23.1 m², kitchen 23.1 m²,
 staircase 7.5 m², toilet 3.8 m²,
UPPER FLOOR: Bedroom one 20.8 m², bathroom one 7.9 m², bedroom two 20.8 m², bathroom two 7.9 m², bedroom three 17.2 m², bathroom three 5.4 m², bedroom four 17.2 m², bathroom four 5.4 m²,
A total of 336.6 m².

All of this can be built, but does not have to be. The site information available to us also gives the owner other options, should you wish to build something to your own specifications. The zoning unit in which the property is located is called PO-3. The zoning is defined as SP ("residential vacation homes"), where the following is permitted:
Single residential buildings, such as a vacation home for which a building permit has been obtained,
Three- and multi-family dwellings, vacation homes and vacation apartments.

 

The degree of utilisation of the building plot is: 

• FZ maximum 20%.
• DOBP not less than 40%.
• DZP minimum - not specified.
• FI maximum - not specified.

The floor plan of the building is elongated and has an aspect ratio of at least 1:1.2. The roof of all buildings must be a pitched with a slope of 40° to 45°. Several eaves are permitted above the composite floor plan. Flat roofs are not permitted in village centres. Elsewhere, they are only permitted in exceptional cases, namely: on a restaurant terrace (as an inconvenient flat roof over a restaurant terrace on the ground floor) or on a ground floor extension intended for a garage, conservatory, carport, woodshed, windbreak, etc.; or on a roof extension intended for a garage, conservatory, carport, woodshed, windbreak, etc.

It is also worth mentioning that the property is located in an ecologically important area of the Julian Alps. The Decree on Ecologically Significant Areas, which stipulates, among other things, that when carrying out the planned works and activities
all possible technical and other measures must be taken to minimise adverse effects on habitat types, plants and animals and their habitats. For interventions in nature in ecologically significant areas, no nature conservation requirements and no nature conservation licence are required, but the architect who prepares the documents for the building permit must take these concerns into account and include them in any case.

The seller of the land is a legal entity - a company that has purchased the land for its own business activity, i.e. with VAT. For this reason, we are looking for a company as the buyer, a taxable person who is also purchasing the property and the project for its own profit-making activity, i.e. with VAT. In any case, we would like to point out that the tax regime of the intended sale (purchase with VAT) will be the subject to negotiations within the framework of the purchase agreement.

An additional 2% land transfer tax (DPN) and the costs of registering the purchase in the land register may be payable on purchase. If the notary's office is involved in the preparation of the purchase contracts, these costs are divided equally between the buyer and the seller. 

The seller has authorised us to sell the property. We are always open to your suggestions and initiatives.

T: +386 51 337 346
E: mlavtizar@immorescue.com

Looking for something else? Maybe you are looking for a property in a different location? Do you have a different budget in mind? Every day we talk to people who are buying or selling, and sometimes we can give them a quick tip - if we know what you're looking for. So just be brave and put the word out. Back in the days before the internet, that was a given. Nowadays such request, if written down, makes many people think that the author has fallenout of the blue. Who knows, maybe it is all true.

See our other tips. Our latest article "Buying a plot - risk or opportunity" is a good read, especially as buying a plot and negotiating around it is probably not your everyday business.

In Slovenia, it is possible to build on building land on the basis of a valid municipal spatial development plan (technically referred to as an implementation plan "izvedbeni načrt"), which can be an OPN with its PUPs (spatial implementation conditions) or a prescribed OPPN. On the property at hand, the basis for construction is the OPN with its PUPs, which means that you (usually the architect you hire to prepare the building permit documents) must obtain the exact project conditions from the relevant utility companies, the municipality, the electricity supplier, and others. In addition, the architect must fit your house into the space and maintain the appropriate distances from property lines, etc. However, if we had an approved OPPN, most of these issues would have been resolved at the OPPN adoption stage. Consequently, the risk of buying land on the basis of an OPN with its own PUPs is different - namely higher. We would therefore like to enter into a pre-money contract with you and give you a reasonable period of time after signing to review with your architect the options for building the house you want, review the financing options, etc. We would then enter into a purchase contract. We would then finalise a purchase contract. We have covered this topic in more detail in one of our articles, which you can find here.

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The property is located in Slovenia, so the Slovenian regulations and laws for property transactions apply.  If you read this advertisement in other languages, the Slovenian text in Slovenian is authoritative for the interpretation of what is written in case of doubt.