Čisto zares zazidljivo stavbno zemljišče
SLO... Če piše, da je stavbno zemljišče zazidljivo še ne pomeni, da lahko tam tudi dejansko zidate.
DE... Dass Bauland bebaubar ist, bedeutet nicht, dass man es auch tatsächlich bebauen kann.
EN... The fact that building land is buildable does not mean that you can actually build on it.
SLOVENSKO
Redno prebiramo nepremičninske oglase, za nas kot agencija je to del vsakdanjega posla, saj želimo vedeti kaj dela naša konkurenca pametnega in predvsem nespametnega. Za vas kot iskalca zazidljivih parcel za gradnjo enodružinske hiše pa pomeni prebiranje oglasov delo pri uresničevanju vaših dolgoročnih družinskih ciljev.
Veliko je oglasov kjer lahko preberete "prodamo zazidljivo stavbno zemljišče" če je pa temu res tako, morajo pa biti izpolnjeni nekateri pogoji. Predstavljati se sledeči scenarij:
Občinski prostorski načrt (OPN) definira namensko rabo zemljišč. Tam je za vsako zemljišče določeno ali je stavbno, ali je kmetijsko, ali je namenjeno za prometne površine itd. OPN prav tako lahko določa, da se določeno območje na katerem leži zemljišče, katerega vi ravno gledate ureja z podrobnim prostorskim načrtom (OPPN-jem), OPPN pa morda še ni začet, je v fazi priprave, … oziroma iz katerihkoli drugih razlogov ni (še ni) sprejet. Je možno na takem zazidljivem zemljišču dejansko zidati? Odgovor je - ne trenutno žal ni možno.
Za nas je vedno važno kateri je veljavni izvedbeni prostorski načrt? To je lahko OPN, ki definira prostorsko ureditvene pogoje dovolj podrobno, da lahko vaš arhitekt brez težav določi kako bo postavil hišo, kam se bo priključil z komunalnimi vodi in kako bo dostopal do javne občinske ceste. To je lahko OPPN, ki po svoji zasnovi že umesti gabarite vaše hiše v prostor in tudi določi vse ostale parametre, ki so potrebni za priključitev vaše hiše na komunalno infrastrukturo.
Kolikor je OPPN predpisan - ni pa še začet - to za vas pomeni zelo velik rizik, saj je priprava OPPN postopek, ki ga vodi pristojna občina, zavisi pa od celega kupa dejavnikov, nekatere vi kot lastnik posamezne parcele nimate nikakršnega vpliva. Že res da se tak postopek lahko zaključi kot obljubljeno v letu ali dveh, lahko pa tudi traja več let z negotovim izidom. Vredno je temeljito premisliti ali se vam izplača vezati veliko denarja v neko zazidljivo stavbno zemljišče na katerem "se ne da zidati". Če so zneski simbolni to verjetno ne bo problema - a po drugi strani - zadnje čase nisem zasledil prav nobenega oglasa s simbolnimi zneski.
Te zadeve vam znamo preveriti - za simbolne zneske v primerjavi z investicijo v parcelo. ????
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DEUTSCH
Dass Bauland bebaubar ist, bedeutet nicht, dass man es auch tatsächlich bebauen kann.
Wir lesen regelmäßig Immobilienanzeigen, das gehört für uns als Agentur zum Tagesgeschäft, denn wir wollen wissen, was unsere Konkurrenten kluges und vor allem dummes machen. Für Sie als jemanden, der ein Baugrundstück für den Bau eines Einfamilienhauses sucht, bedeutet das Lesen von Inseraten, dass Sie auf Ihre langfristigen Familienziele hinarbeiten.
Es gibt viele Anzeigen, in denen Sie "Bauland zu verkaufen" lesen können, aber wenn dies der Fall ist, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein. Stellen Sie sich das folgende Szenario vor:
Der gemeindliche Raumordnungsplan (OPN) legt die beabsichtigte Nutzung des Bodens fest. Darin ist für jedes Grundstück festgelegt, ob es bebaubar ist, ob es landwirtschaftlich genutzt wird, ob es für Verkehrsflächen vorgesehen ist usw. Im OPN kann auch festgelegt sein, dass ein bestimmtes Gebiet, auf dem sich das von Ihnen betrachtete Grundstück befindet, durch einen detaillierten Raumordnungsplan (einen detaillierten Flächennutzungsplan - OPPN) geregelt werden soll, aber die Erstellung des OPPN ist vielleicht noch nicht eingeleitet worden, oder dieser befindet sich in der Entwurfsphase usw. oder ist (aus anderen Gründen) noch nicht verabschiedet worden. Ist es tatsächlich möglich, auf einem solchen bebaubaren Grundstück zu bauen? Die Antwort lautet: Nein, im Moment leider nicht.
Für uns kommt es immer darauf an, welches der gültige Ausführungsplan ist. Es kann der OPN sein, der die raumplanerischen Bedingungen so detailliert festlegt, dass Ihr Architekt leicht bestimmen kann, wie das Haus gebaut wird, wo es an die Versorgungsleitungen angeschlossen wird und wie es an die öffentliche Gemeindestraße angeschlossen wird. Dabei kann es sich um einen OPPN handeln, der bereits die Abmessungen Ihres Hauses in den Raum stellt und auch alle anderen Parameter festlegt, die für den Anschluss Ihres Hauses an die kommunale Infrastruktur erforderlich sind.
Sofern ein OPPN vorgeschrieben ist - und noch nicht eingeleitet wurde -, stellt dies ein sehr großes Risiko für Sie dar, denn die Erstellung eines OPPN ist ein von der zuständigen Gemeinde geführter Prozess, der von einer ganzen Reihe von Faktoren abhängt, auf die Sie als Eigentümer des einzelnen Grundstücks keinen Einfluss haben. Ein solches Verfahren kann zwar wie versprochen in ein oder zwei Jahren abgeschlossen sein, es kann sich aber auch über mehrere Jahre hinziehen und einen ungewissen Ausgang haben. Es lohnt sich, genau zu überlegen, ob es sich lohnt, viel Geld in ein " nicht bebaubares " Baugrundstück zu stecken. Wenn es sich um symbolische Summen handelt, ist das wahrscheinlich kein Problem - aber andererseits habe ich in letzter Zeit keine Anzeigen mit symbolischen Summen gesehen.
Wir können diese Dinge für Sie überprüfen - für symbolische Beträge im Vergleich zur Investition in das Grundstück. ????
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ENGLISH
The fact that building land is buildable does not mean that you can actually build on it.
We regularly read real estate advertisements, that is part of our daily business as an agency, because we want to know what our competitors are doing that is clever or foolish. For you as someone looking for a building plot to build a family home, reading adverts means you are working towards your long-term family goals.
There are many advertisements where you can read "building land for sale", but if this is the case, certain conditions must be met. Imagine the following scenario:
The Municipal Land Use Plan (OPN) specifies the intended use of the land. This specifies for each plot of land whether it can be built on, whether it will be used for agriculture, whether it is intended for traffic areas, etc. The OPN may also state that a particular area on which the land you are considering is located is to be governed by a detailed spatial development plan (a detailed land use plan - OPPN), but the preparation of the OPPN may not yet have been initiated, or it may be at the drafting stage, etc., or it may not yet have been adopted (for other reasons). Is it actually possible to build on such a buildable plot? The answer is: No, unfortunately not at the moment.
For us, it always depends on what the valid execution plan is. It can be the OPN, which sets out the spatial planning conditions in such detail that your architect can easily determine how the house will be built, where it will be connected to the utilities and how it will be connected to the public road. This may be an OPPN, which already puts the dimensions of your house in the area and also sets out all the other parameters required to connect your house to the municipal infrastructure.
To the extent that an OPPN is mandatory - and has not yet been initiated - this poses a very big risk to you, because the creation of an OPPN is a process run by the relevant municipality that depends on a whole range of factors over which you, as the owner of the individual property, have no control. While such a process can be completed in one or two years as promised, it can also drag on for several years and have an uncertain outcome. It is worth considering carefully whether it is worth putting a lot of money into a " non-buildable " building plot. If it's symbolic sums, it's probably not a problem - but then again, I haven't seen any ads with symbolic sums lately.
We can check these things out for you - for symbolic amounts compared to the investment. ????
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