Davki gor, davki dol... okoli vaših nepremičnin
Da, dragi davki so tisti, ki nas včasih spodbudijo k dejanjem ali opustitvam. Pri prodaji nepremičnine je zelo priporočljivo poznati to področje. Tukaj je kratek in jedrnat pregled s skokom neposredno v hladno vodo tega področja.
SLOVENSKO - Davki gor, davki dol... okoli vaših nepremičnin.
Da, dragi davki so tisti, ki nas včasih spodbudijo k dejanjem ali opustitvam. Pri prodaji nepremičnine je zelo priporočljivo poznati to področje. Tukaj je kratek in jedrnat pregled s skokom neposredno v hladne vode tega področja, prikazano zelo posplošeno in poenostavljeno.
Pri prodaji nepremičnine plačate davek na promet nepremičnin (DPN - davek na prenos nepremičnin) v višini 2 % pogodbene vrednosti. Če prijavite zelo nizko pogodbeno vrednost, bo davčni organ pri odmeri davka verjetno preprosto upošteval povprečno vrednost primerljivih transakcij in vam ustrezno zaračunal davek.
Če ste podjetje in ste zavezanec za DDV ter kupujete nepremičnino za poslovne namene, jo boste verjetno kupili z zakonsko določenim DDV, ki vam ga bo davčni organ po nakupu na zahtevo vrnil. V tem primeru mora vaše podjetje zagotoviti, da ostane lastnik nepremičnine vsaj 20 let, sicer boste morali davčnim organom plačati razliko. S plačilom DDV pa se davek na promet z nepremičninami ne plačuje - podjetja imajo pri tem prosto izbiro, pred odločitvijo pa se je zelo priporočljivo posvetovati z finančnimi strokovnjaki vašega zaupanja.
Seveda lahko nepremičnino dobite tudi z dedovanjem. Ponovno boste morali plačati davek glede na vrednost premoženja, ki jo potrdi cenilec, in glede na razmerje med vami in pokojnikom, ki vam je zapustil dediščino. Na primer, dediči prvega reda (zakonec, izven zakonski partner, otroci, posvojenci, vnuki in pravnuki) so oproščeni davka na dediščino... za več podrobnosti glej ustrezno pravno besedilo (Zakona o davku na dediščine in darila).
Ste družbenik v družbi, ki ima v lasti nepremičnine, in ta družba preneha delovati. Posledično družbeniki dobijo nepremičnino v zasebno last, pri čemer slovenski zakonodajalec takšen prenos lastništva obravnava neobdavčeno.
Davek na kapitalski dobiček plača vsakdo, ki je s preprodajo nepremičnine ustvaril dobiček. Obstajajo nekatere izjeme, npr. oproščeni ste tega davka, če kupite nepremičnino, v kateri ste imeli stalno prebivališče prijavljeno več kot tri leta, in jo po tem obdobju prodate. Prav tako ste oproščeni, če ste lastnik nepremičnine več kot 15 let in v tem času ni bila prijavljena kot vaše stalno prebivališče. Če pa je vaša nepremičnina zemljišče, na njem ne morete prijaviti prebivališča, zato morate davek plačati ali prodati nepremičnino šele po 15 letih. Davek na kapitalski dobiček znaša 25 %, kar je razlika v ceni med prodajo in nakupom, zmanjšana za dokazano naložbo v nepremičnino. Vsakih pet let se davčna stopnja zniža za 5 % in po 15 letih lastništva vam tega davka ni več treba plačati.
Slovenija nima davka na nepremičnine, čeprav je bilo v preteklosti že več poskusov uvedbe takega davka. Država je na primer ocenila vse nepremičnine in te vrednosti shranila v sistematične zbirke podatkov, vendar takega davka ni bilo mogoče uvesti, ker so mu vsi nasprotovali, razen seveda vladne garniture, ki je bila takrat na oblasti. Veliko je bilo razburjenja, učinka pa nikakršnega.
Vendar pa Slovenija pozna tako imenovano "nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča" (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča), skrajšano NUSZ, ki predstavlja kvazi davek na nepremičnine. NUSZ določi in pobira občina, ki je pristojna za zadevno nepremičnino.
Tako kot pri loteriji so vse informacije brez jamstva.
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DEUTSCH - Steuern hin, steuern her bei den lieben Immobilien…
Ja es sind die lieben Steuern, die uns manchmal zu Handlungen oder Unterlassungen bewegen. Dabei ist es sehr ratsam sich auch auf diesem Feld auszukennen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen. Hier ein Überblick kurz und bündig mit einem Sprung direkt ins Kalte Wasser der Thematik, sehr allgemein gehalten und vereinfacht dargestellt.
Bei beim Verkauf einer Immobilie zahlen Sie Grunderwerbsteuer (slowenische DPN - davek na prenos nepremičnin) in Höhe von 2% von dem Vertragswert. Falls Sie den Vertragswert sehr niedrig angeben, wird die Finanzbehörde bei der Steuerbemessung wahrscheinlich einfach den Durchschnittswert vergleichbarer Transaktionen nehmen und ihnen die Steuer entsprechend berechnen.
Falls Sie eine Firma sind, und falls Sie Mehrwertsteuerpflichtig sind und für Ihre geschäftlichen Zwecke eine Immobilie kaufen, werden sie diese wahrscheinlich mit der gesetzlichen Mehrwertsteuer kaufen und sich diese in ihren Büchern nach dem Erwerb von der Finanzbehörde retournieren lassen. In diesem Falle muss Ihr Unternehmen darauf achten dass die Immobilie mindestens 20 Jahre lang auch Eigentümer bleibt, da sie ansonsten an die Finanzbehörde eine Differenzzahlung zu leisten haben werden. Mit der Zahlung der Mehrwertsteuer entfällt aber die Grunderwerbsteuer - Firmen haben hier die freie Wahl, und bevor sie ihre Wahl treffen, ist es sehr ratsam sich mit dem Finanzexperten Ihres Vertrauens über die Sachlage zu beraten.
Die Immobilie können Sie natürlich auch mit einer Erbschaft bekommen. Da müssen sie wieder Steuern zahlen abhängig von dem Wert der Immobilie, die von einem Gutachter bescheinigt wird und abhängig von ihrem Verwandtschaftsgrad zu der verstorbenen Person, die ihnen die Erbschaft hinterlassen hat. So sind z.B Erben des ersten Ranges (ehrlicher Partner, Außerirdischer Partner, Kinder, adoptierte Kinder, Enkel und Urenkel) der Erbschaftssteuer befreit... näheres erfahren Sie in dem entsprechenden Gesetzestext (Zakon o davku na dediščine in darila).
Sie sind Gesellschafter einer Firma die Immobilien besitzt und diese Firma wird aufgelöst. Folglich bekommen die Gesellschafter die Immobilien in ihrem Privatbesitz, und solch ein Eigentumstransfer wird seitens des slowenischen Gesetzgebers steuerfrei gehandhabt.
Die Kapitalertragssteuer zahlt jeder der mit dem Wiederverkauf der Immobilie einen Gewinn gemacht hat. Auch hier gibt es gewisse Ausnahmen z.B falls Sie eine Immobilie kaufen in der sie ihren permanenten Wohnsitz länger als drei Jahre angemeldet hatten nach diesem Zeitraum die Immobilie verkaufen... dann sind sie von dieser Steuer befreit. Befreit sind Sie auch, falls Sie die Immobilie länger als 15 Jahre besitzen und in dieser Zeit nicht mit dem Hauptwohnsitz angemeldet waren. Falls es sich aber bei Ihrer Immobilie um ein Grundstück handelt können Sie auf diesem schlecht ihren Wohnsitz anmelden, daher bleibt ihnen lediglich die Steuer zu zahlen oder Ihr Grundstück erst nach 15 Jahren zu verkaufen. Die Kapitalertragssteuer beträgt 25%, der Differenz des Preises den sie zwischen dem Verkauf und zwischen dem Erwerb, abzüglich der nachweislichen Investitionen in die Immobilie, erwirtschaftet haben. Alle fünf Jahre verringert sich der Steuersatz um 5% und nach 15 Jahren des Eigentums brauchen Sie diese Steuer nicht mehr zu bezahlen.
Slowenien kennt keine Immobiliensteuer, obwohl es in der Vergangenheit schon mehrmals Versuche gegeben hat solch eine Steuer einzuführen. Dazu hat der Staat z.B auch alle Immobilien im Land bewertet und diese Werte in systematischen Datenbanken gespeichert, jedoch konnte sich solch eine Steuer niemals etablieren, weil einfach jeder dagegen war, außer natürlich die Regierungsgarnitur die zur der gegebenen Zeit gerade an der Macht war. Da gab es viel Rauch um nichts.
Jedoch kennt Slowenien die sogenannte "Entschädigung für die Nutzung von Bauland“ (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča), kurz NUSZ genannt", welche eine quasi-Immobiliensteuer bildet. Die NUSZ wird von der Gemeinde festgelegt und kassiert, die für die jeweilige Immobilie zuständig ist.
Alle Angaben sind wie bei der Lotterie ohne Gewähr.
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ENGLISH - Taxes here and taxes there around your dear real estate...
Yes, it is the dear taxes that sometimes move us to actions or omissions. It is highly advisable to be familiar with this field when selling a property. Here is a short and concise overview with a jump directly into the cold water of the subject, presented in a very generalised and simplistic way.
When selling a property, you pay real estate transfer tax (Slovenian DPN - davek na prenos nepremičnin) at the rate of 2% of the contract value. If you declare the contract value to be very low, the tax authority will probably simply take the average value of comparable transactions when assessing the tax and charge you the tax accordingly.
If you are a company, and if you are liable to VAT and you buy a property for your business purposes, you will probably buy it with the statutory VAT and have it returned to you in your books by the tax authorities after the purchase. In this case, your company must ensure that the property remains the owner for at least 20 years, otherwise you will have to make a difference payment to the tax authorities. With the payment of the VAT, however, the real estate transfer tax does not apply - companies have a free choice here, and before making your choice, it is highly advisable to consult with your trusted financial expert about the circumstances.
Of course, you can also get the property with an inheritance. You will have to pay again taxes, depending on the value of the property, which is certified by an appraiser and depending on your degree of relationship to the deceased person who left the inheritance to you. For example, relatives of the first rank (spouses, domestic partner, children, adopted children, grandchildren and great-grandchildren) are exempt from inheritance tax... for more details, see the relevant legal text (Zakon o davku na dediščine in darila).
You are a partner in a company that owns real estate and this company is dissolved. Consequently, the partners get the real estate in their private ownership, and such a transfer of ownership is handled tax-free by the Slovenian legislator.
Capital gain tax is paid by anyone who has made a profit on the resale. There are certain exceptions, e.g. if you buy a property in which you have been permanently resident for more than three years and sell it after that period, you are exempt from this tax. You are also exempt if you have owned the property for more than 15 years and have not been registered with your main residence during this time. However, if your property is a plot of land, you cannot register your residence on it, so you only have to pay the tax or sell your property after 15 years. The capital gains tax is 25%, the difference in price between the sale and the purchase, minus the proven investment in the property. Every five years the tax rate is reduced by 5% and after 15 years of ownership you no longer have to pay this tax.
Slovenia does not have a property tax, although there have been several attempts to introduce such a tax in the past. For example, the state has valued all real estate in the country and stored these values in systematic databases, but such a tax could never be established because everyone was against it, except of course the government set that was in power at the time. There was a lot of smoke about nothing.
However, Slovenia knows the so-called "compensation for the use of building land" (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča), called in short "NUSZ", which forms a quasi-real estate tax. The NUSZ is determined and collected by the municipality responsible for the respective property.
As in the lottery, all information is without any warranty.
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