Nakup zazidljive parcele - riziko ali priložnost
Torej ste se odločili, kupili boste zazidljivo parcelo in si postavili družinsko hišo. Preden se lotite iskanja parcel, prebiranja oglasov, kontaktiranja prodajalcev, preden greste na sestanke se izplača prebrati naše napotke, saj se ob nakupu zazidljivih parcel srečate z številnimi riziki, ki pa vam postanejo znani predvsem, kadar se pri nakupu zatakne.
SLOVENSKO
Slovenci smo prav poseben narod, radi napravimo vse sami, neradi se poslužujemo strokovnjakov, katere je potrebno tudi ustrezno plačati. Ti strokovnjaki nam bi vedeli svetovati na katere pasti moramo biti pozorni, brez strokovnjakov imamo pa še vedno možnost, da si svoje znanje pridobimo iz različnih virov, deloma tudi iz članka kakršen je naš.
Ko kupujete zazidljivo gradbeno parcelo najprej razčistite zakaj je zazidljiva? V Sloveniji zazidljive gradbene parcele določi (med drugimi) predvsem izvedbeni prostorski akt občine, na katerem področju parcela leži. To je lahko občinski prostorski načrt (OPN), to je lahko prostorski red občine (PRO), lahko se imenuje še kako drugače… zaradi lažjega razumevanja, pa bomo izvedbeni prostorski akt preprosto imenovali OPN, tako je namreč tudi predviden po veljavni zakonodaji o urejanju prostora.
OPN, grobo rečeno, določa namensko rabo zemljišč, kar pomeni, da določa katere zemljiške parcele so na primer stavbna zemljišča. Določa tudi vse druge vrste zemljišč kot so na primer gozdna, kmetijska, zemljišča za posebne dejavnosti, površine za promet, površine za rekreacijo in šport itd. V sklopu teh kategorizacij so določene podrobne namenske rabe - za gradnjo enodružinske hiše mora to biti stanovanjska površina, površina podeželskega naselja, območje centralnih dejavnosti itd. OPN nadalje tudi lahko določa, da je za dotično parcelo, ki ravno vas zanima potrebna izdelava podrobnega občinskega prostorskega načrta (OPPN-ja). Kolikor OPN ne določa izdelavo oz. gradnjo na podlagi OPPN, bo pa imel OPN sam v svojih določilih navedena podrobnejša merila in pogoje za načrtovanje stanovanjske gradnje in izdelavo projekta gradbenega dovoljenja. Torej, odgovoriti si morate - ali je parcela zazidljiva že na osnovi OPN ali na osnovi OPPN?
Razlika med OPN in OPPN je velika.
Če imate sprejet OPPN imate navadno urejene vse komunalne napeljave, saj v sklopu OPPN-ja obstaja načrt, ki vam bo povedal kako se bo vsaka posamezna parcela na tem področju priključila na vodo, elektriko, cesto, telekomunikacije in kanalizacijo. OPPN je predvsem proces javnega načrtovanja skupne infrastrukture posledično so vsi načrti javno objavljeni in tudi javno sprejeti. Graditelj družinske hiše pa bi moral vedno strmeti k temu, da si najde predvsem zazidljivo stavbno zemljišče na področju, kjer je sprejet OPPN, saj s stališča graditelja hiše nudi sorazmerno veliko varnosti pri vprašanju - ali je stavbno zemljišče resnično zazidljivo. OPPN se načrtuje predvsem na področjih, kjer je potrebno izgraditi novo komunalno infrastrukturo - to so področja kjer komunalna infrastruktura (ceste, kanalizacija, vodovodi, električna infrastruktura, plinska infrastruktura, telekomunikacijska infrastruktura, javna razsvetljava itd.) ne obstajajo. Načrtovanje in izvedba komunalne infrastrukture je predvsem povezana s stroški, ki se po koncu komunalnega urejanja razdelijo med graditelje hiš in stanovanj v obliki deleža pri izračunu komunalnega prispevka.
Če imate sprejet OPN in ta sam po sebi omogoča graditev npr. enodružinske hiše imate navadno urejene načelne komunalne napeljave v obstoječem naselju, vsebina OPN-ja navadno poda le grobe usmeritve glede umestitve objekta v enoto urejanja prostora vaše parcele. Načrt, ki vam bo povedal kako se bo vsaka posamezna parcela v sklopu vaše enote urejanja prostora priključila na komunalno infrastrukturo ne obstaja, svoje možnosti morate uskladiti z organizacijami, ki urejajo vodovodne sisteme, električna omrežja, cestno infrastrukturo, telekomunikacijske mreže in kanalizacijo. Te organizacije vam bodo izdale projektne pogoje, ko pa boste vse povzeli v vaši dokumentaciji za pridobitev gradbenega dovoljenja pa vam bodo izdale mnenje oziroma soglasje, kolikor boste njihove pogoje ustrezno upoštevali pri načrtovanju. OPN se kot podlaga za izdajo gradbenega dovoljenja uporablja navadno na področjih "zatečenih stanj", to je tam kjer so že v preteklosti obstajala naselja, komunalna infrastruktura je bila vzpostavljena v sklopu preteklih desetletij in iz današnjega vidika ne obstaja neka načelna potreba po urejanju z novo komunalno infrastrukturo. Komunalni prispevki na takih področjih so navadno bistveno nižji kot komunalni prispevki področij, katera so se urejala z OPPN, saj ima občina tudi bistveno manj stroškov, katere je potrebno porazdeliti med graditelje hiš.
Riziko graditelja enodružinske hiše leži predvsem v tem, da se pri področjih, ki se urejajo z OPN, graditelj naenkrat sooča z nepremičninsko, gradbeno in urbanistično stroko. Ena stvar je nepremičnino kupiti - pridobiti lastninsko pravico nad nepremičnino in pravico vpisati v zemljiško knjigo, druga in popolnoma neodvisna stvar pa je pridobiti vse informacije, ki so rezultat procesa pridobivanja dokumentacije za gradbeno dovoljenje. Tako boste le s pridobivanjem informacij za vaše bodoče gradbeno dovoljenje prišli do definitivnih izjav upravljalcev infrastrukture ali sploh, kako in pod kakimi pogoji bo vašo bodočo hišo resnično možno priklopiti na komunalno infrastrukturo. Vse te informacije se v večini primerov pričakuje od prodajalca stavbnega zemljišča, a prodajalec tega preprosto ne more vedeti, če ni za to zemljišče šel skozi postopek izdelave dokumentacije za gradbeno dovoljenje.
Rešitev opisanega primera je preprosta. Lahko sklenete kupoprodajno pogodbo za zemljišče po pridobitvi pozitivnih mnenj k gradbeni dokumentaciji. Takrat ste lahko sigurni, da bo na dotičnem zemljišču možno izgraditi vašo enodružinsko hišo. A se mora po drugi strani vsak udeleženec zavedati, da takšen dogovor lahko traja od nekaj mesecev do leta dni (odvisno od kompleksnosti posameznega primera), s takim procesom se pa morata kupec in prodajalec strinjati - in v neki predpogodbi to strinjanje tudi pisno zapisati.
Vsakemu, ki nas vpraša pa izrecno odsvetujemo, da se takega procesa loti kar sam, brez nepremičninskega posrednika, brez odvetnika, brez arhitekta… saj se vam bo prej ali slej zalomilo pri enem od strokovnih vprašanj. Kolikor si mislite pri investiciji v hišo na tem področju prihraniti kak evro svetovalskega honorarja pa imejte vedno nekje v mislih, da vas bo stalo na kraju reševanje tako povzročene problematike cel kup denarja časa in predvsem živcev.
Vse informacije brez jamstva. Pridržujemo si pravico do napak, sprememb in zmotnih navedb. Za pravilnost in popolnost ne prevzemamo nobene odgovornosti.
DEUTSCH
Der Kauf eines Baugrundstücks - Ein Risiko oder eine Gelegenheit
Sie haben sich also entschieden, ein Baugrundstück zu kaufen und ein Einfamilienhaus zu bauen. Bevor Sie mit der Grundstückssuche beginnen, die Anzeigen lesen, die Verkäufer kontaktieren und zu den Besprechungen gehen, lohnt es sich, unsere Tipps zu lesen, denn der Kauf eines Baugrundstücks birgt viele Risiken, die Ihnen aber erst bewusst werden, wenn Sie am Ende Ihrer Weisheit angekommen sind.
Wir Slowenen sind ein sehr spezielles Volk, wir machen gerne alles selbst, wir nehmen nur ungern Profis in Anspruch, die entsprechend bezahlt werden müssen. Diese Fachleute sollten in der Lage sein, uns vor den Stolperfallen zu bewahren, aber ohne Fachleute haben wir immer noch die Möglichkeit, unser Wissen aus verschiedenen Quellen zu beziehen, unter anderem aus einem Artikel wie dem unseren.
Wenn man ein bebaubares Grundstück kauft, stellt sich zunächst die Frage, warum es bebaubar ist? In Slowenien wird die Bebaubarkeit von Grundstücken (unter anderem) in erster Linie durch den ausführendem Raumordnungsakt der Gemeinde bestimmt, in deren Gebiet sich das Grundstück befindet. Dabei kann es sich um den generellen Raumordnungsplan (OPN), die Raumordnung der Gemeinde (PRO) oder etwas anderes handeln, aber der Einfachheit halber werden wir den ausführenden Raumordnungsakt einfach als OPN bezeichnen, so wie es nach dem geltenden Raumordnungsgesetz vorgesehen ist.
Grob gesagt, legt ein OPN den Verwendungszweck eines Grundstücks fest, d. h. es bestimmt, welche Grundstücke z. B. Bauland sind. Es definiert auch alle anderen Arten von Land, wie z. B. Waldland, landwirtschaftliches Land, Land für spezielle Aktivitäten, Land für Verkehr, Land für Erholung und Sport usw. Innerhalb dieser Kategorisierungen werden detaillierte Landnutzungsausweisungen definiert - für den Bau eines Einfamilienhauses muss es ein Wohngebiet, ein ländliches Siedlungsgebiet, ein zentrales Aktivitätsgebiet usw. sein. Soweit der OPN nicht einen OPPN (einen detaillierten Raumordnungsplan) vorsieht, wird der OPN selbst in seinen Bestimmungen detailliertere Kriterien und Bedingungen für die Planung des Wohnungsbaus und die Planung eines Baugenehmigungsprojekts enthalten. Es stellt sich also die Frage: Ist das Grundstück bereits auf der Grundlage des OPN oder auf der Grundlage des OPPN bebaubar?
Es besteht ein großer Unterschied zwischen einer OPN und einem OPPN.
Wenn Sie über einen verabschiedeten detaillierten Raumordnungsplan (OPPN) verfügen, sind in der Regel alle Versorgungseinrichtungen vorhanden, da der OPPN einen Plan enthält, in dem festgelegt ist, wie jedes einzelne Grundstück in dem Gebiet an Wasser, Strom, Straße, Telekommunikation und Kanalisation angeschlossen wird. Der OPPN ist in erster Linie ein öffentliches Planungsverfahren für die gemeinsame Infrastruktur, und folglich werden alle Pläne veröffentlicht und öffentlich verabschiedet. Der Bauherr eines Einfamilienhauses sollte jedoch immer versuchen, vorrangig erschließbares Bauland in dem Gebiet zu finden, in dem der OPPN verabschiedet wurde, da er aus Sicht des Bauherrn ein relativ hohes Maß an Sicherheit bei der Frage bietet - ist das Bauland wirklich erschließbar? Der OPPN wird vor allem in Gebieten geplant, in denen neue kommunale Infrastrukturen gebaut werden müssen, d.h. in Gebieten, in denen kommunale Infrastrukturen (Straßen, Kanalisation, Wasserversorgung, Elektrizität, Gas, Telekommunikation, öffentliche Beleuchtung usw.) nicht vorhanden sind. Die Planung und Umsetzung der kommunalen Infrastruktur ist hauptsächlich mit Kosten verbunden, die nach Abschluss der kommunalen Erschließung in Form eines Anteils an der Berechnung der Kommunalgebühr auf die Haus- und Wohnungsbauer umgelegt werden.
Wenn es aber lediglich einen OPN gibt, und dieser an sich den Bau z. B. eines Einfamilienhauses zulässt, verfügen Sie in der Regel über die wichtigsten Versorgungseinrichtungen in der bestehenden Siedlung, der Inhalt des OPN gibt in der Regel nur grobe Richtlinien für die Platzierung des Gebäudes in der Bebauungseinheit in dem ihr Grundstück liegt. Es gibt keinen Plan, aus dem hervorgeht, wie die einzelnen Grundstücke innerhalb der Bebauungseinheit an die Versorgungsinfrastruktur angeschlossen werden, und Sie müssen Ihre Optionen mit den Organisationen abstimmen, die für die Regulierung der Wasserversorgung, der Stromnetze, der Straßeninfrastruktur, der Telekommunikationsnetze und der Kanalisation zuständig sind. Diese Organisationen erteilen Ihnen Auflagen für die Planung, und wenn Sie alles in Ihren Baugenehmigungsunterlagen zusammengefasst haben, werden sie Ihnen eine Stellungnahme oder eine Genehmigung erteilen, sofern Sie deren Auflagen bei Ihrer Planung berücksichtigen. Der OPN wird in der Regel als Grundlage für die Erteilung von Baugenehmigungen in "bestehenden" Wohngebieten verwendet, d. h. in Gebieten, in denen es in der Vergangenheit bereits Siedlungen gab, die Versorgungsinfrastruktur seit Jahrzehnten besteht und aus heutiger Sicht kein grundsätzlicher Bedarf an neuen Versorgungseinrichtungen besteht. Die Kommunalgebüren in solchen Gebieten sind in der Regel deutlich niedriger als in Gebieten, für die ein OPPN erstellt wurde, da die Gemeinde auch deutlich weniger Kosten auf die Bauherren umlegen muss.
Das Risiko für den Bauherrn eines Einfamilienhauses besteht vor allem darin, dass der Bauherr in den Gebieten, die einen OPN als Bebauungs-Grundlage haben, plötzlich mit den Inhalten des Immobilienmaklers, des Bauunternehmens und des Architekten konfrontiert wird. Es ist eine Sache, ein Grundstück zu kaufen - das Eigentum an der Immobilie zu erwerben und das Recht im Grundbuch einzutragen -, aber es ist eine ganz andere und völlig unabhängige Sache, alle Informationen zu beschaffen, die sich aus der Baugenehmigungsplanung ergeben. Nur durch die Einholung von Informationen für Ihre künftige Baugenehmigung werden Sie also in der Lage sein, endgültige Aussagen von den Infrastrukturbetreibern zu erhalten, wie und unter welchen Bedingungen es wirklich möglich sein wird, Ihr künftiges Haus an die kommunale Infrastruktur anzuschließen. In den meisten Fällen werden all diese Informationen vom Verkäufer des Baugrundstücks erwartet, aber der Verkäufer kann dies einfach nicht wissen, bevor er nicht den Prozess der Erstellung der Baugenehmigungsunterlagen für das Grundstück durchlaufen hat.
Die Lösung für den oben beschriebenen Fall ist einfach. Sie können einen Kaufvertrag für das Grundstück abschließen, nachdem Sie eine positive Stellungnahme zu den Bauunterlagen erhalten haben. Sie können dann sicher sein, dass Ihr Einfamilienhaus auf dem fraglichen Grundstück gebaut werden kann. Andererseits müssen sich alle Beteiligten darüber im Klaren sein, dass eine solche Vereinbarung einige Monate bis zu einem Jahr dauern kann (je nach Komplexität des Falles) und dass Käufer und Verkäufer einem solchen Verfahren zustimmen müssen - und diese Vereinbarung in einem Vorvertrag schriftlich festhalten.
Wir raten jedem, der sich an uns wendet, dringend davon ab, dieses Verfahren auf eigene Faust, ohne Makler, ohne Anwalt, ohne Architekt ... durchzuziehen, denn früher oder später werden Sie bei einem der technischen Probleme stecken bleiben. So sehr Sie auch glauben, dass Sie bei einer Investition in ein Haus auf diesem Gebiet einige Euro an Beratungskosten sparen können, bedenken Sie immer, dass es Sie ein Vermögen, Zeit und vor allem an Nerven kosten wird, sich mit den Problemen zu befassen, die eigentlich hätten abwenden können.
Alle Angaben ohne Gewähr. Wir behalten uns das Recht auf Irrtümer, Änderungen und Fehlinformationen vor und übernehmen keine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben.
ENGLISH
Buying a building plot - A risk or an opportunity
So, you've decided to buy a building plot to build a family home. Before you start looking for a plot, before you read the ads, before you contact the sellers and go to the meetings, it is worth reading our tips, because buying a building plot involves many risks, but you will only become aware of them once the topics will turn in to unsolvable problems.
We Slovenians are a very special people, we like to do everything ourselves, we are reluctant to use professionals who have to be paid accordingly. These professionals should be able to save us from the stumbling blocks, but without professionals we still have the possibility to get our knowledge from various sources, including an article like ours.
When buying a buildable plot of land, the first question is why is it buildable? In Slovenia, the buildability of land is (among other things) is primarily determined by the executive spatial planning act of the municipality in whose area the land is located. This can be the general spatial plan (OPN), the municipality's spatial order (PRO) or something else, but for the sake of simplicity we will refer to the executive spatial act simply as OPN, as provided for under the current Spatial Planning Act.
Broadly speaking, an OPN defines the intended use of a piece of land, i.e., it determines which land is, for example, building land. It also defines all other types of land, such as forest land, agricultural land, land for special activities, land for transport, land for recreation and sports, etc. Within these categorisations, detailed land use designations are defined - for the construction of a family house, it must be a residential area, a rural settlement area, a central activity area, and so on. To the extent that the OPN does not provide for an OPPN (a detailed land use plan), the OPN itself will include in its provisions more detailed criteria and conditions for planning housing construction and planning a building permit project. So, the question is: Is the land already buildable on the basis of the OPN or on the basis of the OPPN?
There is a big difference between an OPN and an OPPN.
If you have an adopted detailed spatial plan (OPPN), all utilities are usually in place, as the OPPN contains a plan that specifies how each and every property in the area will be connected to water, electricity, road, telecommunications and sewerage. The OPPN is primarily a public planning process for common infrastructure, and consequently all plans are published and publicly adopted. However, the investor of a single-family home should always try to find developable building land on a priority basis in the area where the OPPN has been adopted, as it provides a relatively high degree of certainty from the developer's point of view on the question - is the building land really buildable? The OPPN is mainly planned in areas where new municipal infrastructure needs to be built, i.e. in areas where municipal infrastructure (roads, sewage, water supply, electricity, gas, telecommunications, public lighting, etc.) does not exist. The planning and implementation of municipal infrastructure is mainly associated with costs that are passed on to house and flat builders in the form of a share in the calculation of the municipal fee after the completion of the municipal development.
However, if there is only an OPN, and it allows for the construction of e.g., a detached house, you will usually have the main utilities in the existing settlement, the contents of the OPN will usually only give rough guidelines for the placement of the building in the development unit in which your plot is located. There is no plan showing how each plot within the development unit will be connected to the utility infrastructure, and you will need to agree your options with the organisations responsible for regulating water supply, electricity networks, road infrastructure, telecommunications networks and sewerage. These organisations will give you conditions for planning, and once you have put everything together in your planning permission documents, they will give you an opinion or approval, provided you take their conditions into account in your planning. The OPN is usually used as a basis for granting planning permission in "existing" residential areas, i.e., areas where there have been settlements in the past, the utility infrastructure has been in place for decades and there is no fundamental need for new utilities from today's perspective. The municipal fees in such areas are usually significantly lower than in areas for which an OPPN has been drawn up, as the municipality also must pass on significantly fewer costs to the developers.
The risk for the builder of a detached house is mainly that in the areas that have an OPN as the basis for development, the builder is suddenly confronted with the contents of the real estate agent, the construction company, and the architect. It is one thing to buy a plot of land - to acquire ownership of the property and register the right in the land register - but it is quite another and completely independent thing to obtain all the information that results from the planning permission. So only by obtaining information for your future building permit will you be able to get definitive statements from the infrastructure operators about how and under what conditions it will really be possible to connect your future house to the municipal infrastructure. In most cases, all this information is expected from the seller of the building plot, but the seller simply cannot know this until he has gone through the process of preparing the building permit documents for the plot.
The solution to the above case is simple. You can enter into a contract of sale for the plot after you have received a favourable opinion on the building documents. You can then be sure that your family home can be built on the plot in question. On the other hand, all parties involved must be aware that such an agreement can take from a few months to a year (depending on the complexity of the case) and that the buyer and seller must agree to such a procedure - and put this agreement in writing in a preliminary contract.
We strongly advise anyone who contacts us not to go through this procedure on their own, without an estate agent, without a lawyer, without an architect ... because sooner or later you will get stuck with one of the technical problems. As much as you may think that you can save a few euros in consultancy fees when investing in a house in this area, always bear in mind that it will cost you a fortune, time and, above all, nerves to deal with the problems that could actually have been averted.
All information without guarantee. We reserve the right to make errors, changes and errors in information and accept no liability for the accuracy and completeness of the information.